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EL PRESIDENTE DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA

Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 33.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente Ley 13/1990, de 9 de julio, de la Acción Negatoria, Inmisiones, Servidumbres y Relaciones de Vecindad.

Con la presente Ley se da un paso más hacia la reforma y la modernización del derecho inmobiliario de Cataluña, y continua el proceso de actualización constante y de necesaria expansión de nuestro derecho.

La regulación de las servidumbres en la Compilación del Derecho Civil de Cataluña, hasta ahora vigente, es fragmentaria y esta pensada básicamente para una sociedad agrícola o rural. Es clara, pues, la conveniencia de superar esta normativa, ampliándola y teniendo en cuenta la realidad social actual.

La Ley regula dos objetos específicos: las servidumbres y las relaciones de vecindad.Para ello debe partir de un marco general que hasta ahora nunca había sido regulado en el ordenamiento civil del Estado: La acción negatoria. Dicha acción permite al propietario hacer cesar todas las perturbaciones ilegítimas de su derecho que no sean objeto de la acción reivindicatoria, y a su vez constituye la base sobre la que se edifica el resto de la Ley. Sin dicha acción seguiríamos disponiendo de una regulación fragmentaria y anticuada.

Se introducen también algunas normas en materia de inmisiones. En este punto, el principio es establecer un régimen de derecho privado de tutela del particular, además del que pueda tener dentro del derecho público.

En materia de servidumbres prediales, la Ley se propone configurarlas y adecuarlas en función de una sociedad urbana y de servicios:

a) Redefiniendo su tipo y condicionando su existencia a la prestación de una ventaja para la finca dominante.

b) Exigiendo la mínima incomodidad o lesión para la finca sirviente.

Se admite también la servidumbre de propietario y se coordina la regulación de las vicisitudes civiles e hipotecarias de la misma. Se prevé la servidumbre de paso de forma que, además de su función propia, que es dar paso al vecino que no tiene salida a la vía pública por su propio predio, se relacione con las servidumbres de hacer discurrir conducciones de todo tipo.

La Ley establece después el régimen de medianería, con carácter normalmente dispositivo y buscando coordinar la normativa civil con el derecho urbanístico.

Se suprime la medianería forzosa, excepto en el caso de las paredes de cerramiento de huertos, patios y jardines. Hasta ahora, en materia de edificaciones, un propietario podía imponer la medianera al otro; a partir de ahora deberá pactarla. Naturalmente, la Ley respeta las medianeras ya existentes.

La Ley tiene en cuenta, además, las relaciones de vecindad. En dicho punto el principio general es considerar que la primera regla entre vecinos es la que ellos mismos establezcan en un pacto.

Finalmente, la Ley regula aspectos muy concretos de esta parte del derecho inmobiliario y establece que la existencia de signo aparente de servidumbre entre dos fincas no se considera título suficiente para que la servidumbre continúe. Conserva la prohibición de modificar el curso natural del agua en perjuicio de terceros. Reforma ligeramente el régimen establecido por la Compilación del Derecho Civil de Cataluña en materia de luces y vistas y distancias entre plantaciones, con un pequeño aumento de las separaciones practicadas hasta ahora.

CAPÍTULO PRIMERO

De la acción negatoria y las inmisiones

Artículo 1.º

1. El propietario de un inmueble tendrá acción para hacer cesar las perturbaciones ilegítimas de su derecho que no consistan en la privación o el retenimiento indebido de la posesión. Tendrá asimismo acción para exigir la abstención de perturbaciones futuras y previsibles del mismo género.

2. No corresponderá la acción:

a) Si los hechos actuales que se pretendan cesar o los futuros que se pretendan evitar no perjudican el interés del propietario en su propiedad.

b) Si por disposición de la Ley o por negocio jurídico el propietario debe soportar la perturbación.

Art. 2.º

1. La acción negatoria tendrá como objeto la protección de la libertad del dominio de los inmuebles y el restablecimiento de la cosa al estado anterior a una perturbación jurídica o material.

2. En el ejercicio de la acción negatoria, además del cese de la perturbación, podrá reclamarse la indemnización correspondiente por daños y perjuicios producidos.

3. En el ejercicio de la acción negatoria no será necesario que el actor pruebe la ilegitimidad de la perturbación.

4. La acción negatoria será incompatible con la reivindicatoria.

5. La acción negatoria prescribirá a los cinco años a partir de que el propietario tenga conocimiento de la perturbación ilegítima.

Art. 3.º

1. Las inmisiones producidas por actos ilegítimos del vecino que causen daños al inmueble quedarán prohibidas y generarán responsabilidad por el daño causado. El propietario del inmueble afectado por una inmisión dolosa o culposa tendrá acción negatoria para hacerla cesar y derecho a recibir la indemnización correspondiente por los daños causados.

2. Todo propietario deberá tolerar las inmisiones que provengan de una finca vecina, si estas son inocuas o si causan perjuicios no sustanciales.

3. Igualmente, tolerará las inmisiones que produzcan perjuicios sustanciales si son consecuencia del uso normal del predio vecino, según la costumbre local, y si la cesación comporta un gasto económicamente desproporcionado. Asimismo podrá adoptar las medidas procedentes para atenuar los daños a cargo del propietario vecino.

4. En dicho caso el propietario afectado tendrá derecho a la indemnización por los daños producidos en el pasado y a una compensación económica, fijada de común acuerdo o judicialmente, por los que se produzcan en el futuro si estas inmisiones afectan exageradamente al producto del predio o al uso normal del mismo, según la costumbre local.

5. Las inmisiones sustanciales provinentes de instalaciones autorizadas administrativamente facultarán solamente al propietario vecino afectado para solicitar la adopción de las medidas técnicamente posibles y económicamente razonables para evitar consecuencias dañosas. Si aun así las consecuencias no pudieran evitarse, el propietario podrá reclamar la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios sufridos.

6. Ningún propietario estará obligado a tolerar inmisiones dirigidas especialmente o artificialmente contra su propiedad.

CAPÍTULO II

Servidumbres

Sección 1.ª Disposiciones generales

Art. 4.º

1. La servidumbre es un derecho real que grava parcialmente a un inmueble en beneficio de otro. El inmueble a favor del que está constituida la servidumbre se denomina predio dominante, y el que la sufre, predio sirviente.

2. El titular del predio dominante podrá utilizar al sirviente en la medida determinada por el título constitutivo o por la Ley.

3. El titular del predio sirviente no podrá realizar los actos ni ejercer los derechos para los que estaría legitimado de no existir la servidumbre.

Art. 5.º

1. El titular del predio dominante tendrá acción real para mantener y restituir el ejercicio de la servidumbre establecida para utilidad de su perdio contra el titular del predio sirviente que se oponga a él.

2. El actor deberá probar la existencia de la servidumbre y la lesión causada a ese derecho.

3. La acción confesoria prescribirá al cabo de treinta años a contar desde la producción del acto obstativo.

Art. 6.º

Las servidumbres se constituirán por título, por usucapión y por disposición de la Ley.

Art. 7.º

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas pertenecientes a un único propietario no se considerará, si se transmite una de ellas, título suficiente para que continúe la servidumbre, si en el acto de enajenación no se dispone así.

Art. 8.º

La servidumbre se constituirá para utilidad exclusiva del predio dominante y no se extenderá más allá de lo que sea necesario para alcanzarla.

Art. 9.º

1. La servidumbre se ejercerá de la manera más adecuada para obtener la utilidad del predio dominante, y a su vez de la manera menos incómoda y lesiva para el predio sirviente.

2. El titular del predio sirviente tendrá derecho a la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios causados por el uso de la servidumbre, de conformidad con la presente Ley, que no sean consecuencia necesaria de su ejercicio.

Art. 10.

1. El propietario del predio dominante podrá realizar en el predio sirviente las obras y trabajos necesarios para el uso y la conservación de la servidumbre, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9.º

2. Corresponderá al propietario del predio dominante el pago de los gastos de establecimiento y mantenimiento de las instalaciones necesarias para el uso de la servidumbre.

3. Sin embargo, si la instalación tiene también utilidad para el propietario del predio sirviente, éste deberá contribuir proporcionalmente.

4. El propietario del predio sirviente no podrá realizar ninguna obra que perjudique o dificulte el ejercicio de la servidumbre.

5. Lo dispuesto en los apartados 1, 2, 3 y 4 se entenderá sin perjuicio de pacto entre los interesados.

Art. 11.

La adquisición de las servidumbres por usucapión tendrá lugar mediante la posesión, pública, pacífica e ininterrumpida, en concepto de titular del derecho de servidumbre, por un período de treinta años.

Art. 12.

Si por razón del puesto asignado primeramente o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, el ejercicio de la misma se convierte en excesivamente gravoso o incómodo para el propietario del predio sirviente o le impide la realización de obras, reparaciones o mejoras, éste podrá exigir, a su cargo, las modificaciones que crea convenientes, siempre que sean las adecuadas para que no disminuya el valor de la servidumbre ni perjudique su uso.

Art. 13.

Las servidumbres se extinguirán:

a) Por el no uso durante treinta años.

b) Por el cumplimiento del término, en las temporales, o por el cumplimiento de la condición, en las condicionales.

c) Por renuncia del titular del predio dominante.

d) Por la redención convenida entre los titulares de los predios dominantes y sirviente.

Art. 14.

1. Si el ejercicio de la servidumbre resulta imposible, el titular del predio sirviente podrá exigir su extinción.

2. La imposibilidad de exigir la servidumbre se determinará en función de la naturaleza de la servidumbre a la que afecta, pero en ningún caso se tendrá en cuenta la que dura menos de un año completo.

3. El titular del predio que fue dominante tendrá derecho a reclamar al titular del que fue sirviente el restablecimiento, sin indemnización, de la servidumbre, si antes de transcurrido el tiempo necesario para la prescripción, las circunstancias de los predios dominante y sirviente permiten nuevamente su ejercicio.

Art. 15.

1. La servidumbre de luces consistente en la lucerna, o sea, el vacío que mide una anchura constante en el paramento externo de 12 centímetros y una altitud mínima de 45 centímetros y máxima de 70 centímetros, y la de «degotis» o desagüe adquiridas por usucapión se extinguirán cuando, por voluntad del dueño del predio dominante, se haga desaparecer el signo exterior, ventana, canal o conducción mediante el cual se ejercía.

2. De haber sido constituidas dichas servidumbres por título, sólo se extinguirán por no uso durante treinta años.

Art. 16.

1. La división del predio dominante no extingue la servidumbre, pero tampoco no podrá hacer más molesto su ejercicio.

2. Si la servidumbre sólo es útil para alguna de las fincas que resultan de la división, el titular o los titulares del predio sirviente podrán exigir su extinción respecto a las otras.

3. En el caso de división o segregación, los titulares de la finca o fincas resultantes que no tengan utilidad alguna para el predio dominante podrán exigir la extinción de la servidumbre respecto de aquellas fincas.

Art. 17.

La servidumbre no se extinguirá por el solo hecho de que se consiga reunir en una sola persona a los propietarios de los predios dominante y sirviente, pero el interesado podrá manifestar su voluntad de extinguirla y obtener su cancelación registral.

Sección 2.ª Servidumbres forzosas

Art. 18.

1. El propietario de una finca que, para su debida utilización, necesita una salida a un camino público, la podrá exigir a sus vecinos previo acuerdo de una indemnización por los perjuicios causados.

2. La anchura y las características del paso se fijarán en función de las necesidades de cultivo o la utilización normal del predio dominante.

3. La indemnización consistirá en el precio del terreno afectado, a excepción de que lo utilice también el propietario del predio sirviente; en cuyo caso, la indemnización se reducirá proporcionalmente a la utilización respectiva prevista.

4. El paso se dará por el punto menos perjudicial o incómodo para los inmuebles grabados y a su vez más beneficioso para el predio dominante.

Art. 19.

El titular del predio sirviente podrá exigir la extinción de dichas servidumbres si la salida a la vía pública es inutilizada por un acto arbitrario del titular del predio dominante; éste podrá sin embargo reclamar el restablecimiento de la servidumbre pagando de nuevo la indemnización correspondiente.

Art. 20.

Si a consecuencia de un acto de disposición sobre una o más partes de una finca resulta alguna parte sin salida, los titulares de las que sí tengan, concederán paso sin indemnización a la parte sin salida.

Art. 21.

1. La servidumbre de paso es accesoria de las servidumbres principales de acueducto, de acequia, de pastos, de leñas y de las redes aéreas y conducciones superficiales y subterráneas a las que se refiere el artículo 22.

2. También será accesoria para realizar las instalaciones necesarias para establecer una servidumbre y para realizar en ella trabajos de reparación y conservación.

Art. 22.

1. El propietario de un inmueble permitirá, a cambio de la indemnización correspondiente, la instalación, a través de su finca y en beneficios de otra, de redes aéreas y de conducciones superficiales y subterráneas si la conexión a las conducciones públicas no se puede realizar por otro lugar sin gastos desproporcionados y si los perjuicios ocasionados no son sustanciales.

2. Si el interesado necesita sólo conectar su predio a la conducción que discurre por el predio vecino, tendrá derecho a realizarla si paga los gastos de la conexión y la parte proporcional de la que al principio pagó el propietario afectado.

3. El dueño del predio por el que discurrirá la conducción podrá exigir que ésta se realice de forma que él también pueda servirse de la misma; en dicho caso, contribuirá proporcionalmente a los gastos producidos por la conexión.

4. Los interesados contribuirán al mantenimiento de la instalación proporcionalmente al uso que hagan de la misma.

5. En el caso de que las instalaciones a que se refieren los apartados 1, 2, 3 y 4 produzcan perjuicios, el beneficiado por la servidumbre deberá indemnizarlos.

Art. 23.

1. La servidumbre forzosa de acueducto permitirá al propietario del predio dominante conducir el agua a través del predio sirviente.

2. Dicha servidumbre atribuirá al propietario del predio dominante las facultades especificadas en la Ley y en el título constitutivo y, en todo caso, las siguientes:

a) Construir acequia, mantenerla y limpiarla de barro y otros residuos y dejarlos al margen.

b) Hacer reparaciones y mejoras que no hagan más molesta la servidumbre y no perjudiquen el predio sirviente.

3. El titular del predio dominante será responsable de los perjuicios causados por inmisiones, filtraciones y otros defectos de construcción.

Art. 24.

1. Las servidumbres forzosas a que se refieren los artículos 18 y siguientes hasta el 22 se regularán, en lo que no determina en el título constitutivo, por lo que establecen las normas para las servidumbres voluntarias contenidas en los artículos 8 y siguientes hasta el 17, que les sean de aplicación.

2. La servidumbre forzosa de acueductos se regirá por la legislación de aguas.

Sección 3.ª Servidumbres de luces y vistas

Art. 25.

1. La servidumbre voluntaria de luces permitirá recibir la luz que entra por el predio sirviente y pasa al predio dominante.

2. La servidumbre voluntaria de vistas comprenderá la de luces y permitirá abrir ventanas.

Art. 26.

1. Si un predio tiene constituida a su favor una servidumbre de luces y vistas, el dueño del predio sirviente que quiera edificar deberá dejar ante la abertura la androna a que se refiere el artículo 40, excepto que el título constitutivo establezca otra cosa; no obstante, podrá abrir ventanas que reciban la luz por dicha androna.

2. Si la servidumbre es solamente de luces, el dueño del predio sirviente podrá, también, edificar dentro del espacio de la androna hasta el borde inferior del hueco que da luces.

CAPÍTULO III

Medianera de carga

Art. 27.

Será pared medianera de carga la que se eleve en el límite de dos o más fincas con la finalidad de servir de elemento sustentador de las edificaciones o de otras obras de construcción que en ella se realicen.

Art. 28.

Los propietarios confrontados podrán acordar establecer la medianería y construir la pared medianera siempre que dispongan de la autorización administrativa correspondiente para construir ambos predios hasta el límite común.

Art. 29.

1. La pared medianera será del tipo adecuado, tendrá los cimientos, grueso y altura pertinentes, en relación con los proyectos o la finalidad de las edificaciones pactadas, y tendrá la apariencia de muro exterior o de fachada, según exija la normativa urbanística.

2. A falta de previsiones específicas en el pacto constitutivo, las características de construcción de la pared medianera serán las usuales en el lugar y de acuerdo con la obra que ha de edificarse, según las reglas del arte en el momento de la construcción. El propietario que construya primero la pared medianera lo hará de acuerdo con sus necesidades. Dicha pared tendrá el grueso correspondiente, la mitad en el terreno propio y la otra mitad en el del vecino o vecinos interesados.

Art. 30.

1. No se podrá cargar sobre la pared medianera que el vecino haya edificado sin haber pagado la parte de coste fijada en el pacto constitutivo de la medianería.

2. Los interesados, excepto pacto en contrario, podrán solicitar al juez la rectificación de las cantidades que deben pagarse teniendo en cuenta la naturaleza, la antigüedad, el estado de conservación y las condiciones de obra de la pared medianera.

3. En el caso de ejercer la facultad consignada en el apartado 2, la tramitación del procedimiento no impide que, mientras tanto, el vecino que ha pagado la cantidad pactada pueda cargar sobre la pared medianera.

Art. 31.

1. Hasta el momento en que el vecino realice la carga, los gastos de construcción y conservación de la pared medianera serán a cargo del propietario que ha levantado la misma.

2. A partir de aquel momento, cada propietario contribuirá en la proporción pactada, o, si no se ha pactado, en proporción al uso que haga de ella.

3. Si una construcción cargada sobre la pared medianera se derriba, quien lo realice deberá dejarla en estado adecuado para la utilización futura y con la apariencia de muro exterior o de fachada que corresponda, de acuerdo con su configuración originaria.

4. Todo lo dispuesto en los apartados 1, 2 y 3 será sin perjuicio de lo pactado.

Art. 32.

El vecino que construya sin hacer uso de la pared medianera deberá pagar la parte del coste que le corresponda según lo pactado y de acuerdo con lo establecido en el artículo 30. Además, tomará las medidas de construcción adecuadas para evitar perjuicios al propietario que ha levantado la pared. Si se producen dichos perjuicios, estará obligado a indemnizarlo.

Art. 33.

1. El propietario que primeramente ha levantado y pagado la pared medianera podrá derribarla en cualquier momento anterior al inicio de las obras de construcción del edificio que deberá cargar encima.

2. El derribo solo se podrá realizar si el vecino no ha pagado la parte del coste que le corresponde y si, una vez notificada fehacientemente al vecino la intención de derribarla, éste, dentro del plazo de treinta días, no se opone a ello pagando o consignando el pago de aquella parte del coste.

CAPÍTULO IV

Relaciones de vecindad

Art. 34.

1. La medianería será forzosa en las paredes de cerramiento de patios, huertos, jardines y solares hasta la altura mínima de dos metros.

2. El suelo de la pared divisoria será medianero, pero el vecino no tendrá la obligación de contribuir a la mitad de los gastos de construcción y mantenimiento de la pared hasta que por su parte edifique o cierre la finca.

3. La pared de cerramiento entre dos edificios se presume siempre medianera.

Art. 35.

Entre predios separados por una cerca, ningún titular podrá mantener árbol o elementos de construcción alguno que, por la proximidad a aquella, inutilice su función de facilitar el acceso al predio vecino.

Art. 36.

El propietario podrá construir una pared y acercarla o adosarla a lo largo o a través de la pared vecina, sin menoscabarla y con la obligación de respetar las servidumbres existentes.

Art. 37.

1. El dueño del predio inferior está obligado a recibir las aguas pluviales que llegan naturalmente del predio superior, pero el propietario de éste no podrá poner obstáculos al curso del agua ni alterar su régimen y hacerlo más gravoso.

2. Si en una finca existen obras de defensa contra el agua, el dueño del predio superior estará obligado a permitir que el propietario del predio inferior realice las obras de reparación que sean necesarias.

Art. 38.

Los márgenes o ribazos entre predios vecinos, así como las paredes que, en su caso, los revistan, se presumirán de propiedad del titular del predio superior.

Art. 39.

Nadie podrá abrir pozo alguno a una distancia menor de 60 centímetros de una pared medianera o del límite con el predio vecino. En todo caso, quedará siempre salvado lo dispuesto en la legislación sobre aguas.

Art. 40.

1. Nadie podrá tener vistas ni luces sobre el predio vecino ni abrir ventana alguna o construir voladizo ni, tampoco, en la pared propia que confronte con la del vecino, si no tiene construida una servidumbre a su favor, sin dejar en el terreno propio una androna de anchura fijada por las ordenanzas o costumbres locales o, a falta de estos, de un metro en cuadro, como mínimo, a partir de la pared o desde la línea de salida si existe voladizo.

2. No se podrá abrir ninguna ventana en una pared contigua a la del vecino o que forme ángulo de 60 grados con ésta si no es a una distancia mínima de un metro y medio contado a partir de la línea de unión de ambas paredes.

Art. 41.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 35, el propietario que plante arbustos o árboles entre predios destinados a plantación o cultivo deberá hacerlo a una distancia mínima de un metro o de dos metros respectivamente, de la línea de partición.

2. La acción para exigir la tala de árboles o arbustos plantados contraviniendo lo dispuesto en el apartado 1 prescribirá a los diez años.

3. En materia de plantación forestal, se deberá estar a lo dispuesto por la legislación especial.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA

Se derogan el artículo 343 y los artículos 283 y siguientes hasta el 295, que constituyen el título tercero de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña y todas las otras disposiciones que se opongan a la presente Ley.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera.

Las paredes de carga que, según el régimen anterior a esta Ley, son medianeras continuarán rigiéndose por la legislación anterior mientras se conserven, aunque no se haya hecho uso del derecho de carga, hasta cumplir treinta años a partir de la entrada en vigor de la presente Ley.

Segunda.

Lo dispuesto en los dos primeros apartados del artículo 41 no se aplicará a las plantaciones ya existentes en el momento de la entrada en vigor de la presente Ley.

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicación esta Ley cooperen en su cumplimiento y que los Tribunales y autoridades a los que corresponda la hagan cumplir.

Palacio de la Generalidad, 9 de julio de 1990.

AGUSTI M. BASSOLS I PARES, Consejero de Justicia

JORDI PUJOL, Presidente de la Generalidad de Cataluña

(Publicada en el «Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña» número 1319, de 18 de julio de 1990)