Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

EL ARTICULO 37,4, DEL REAL DECRETO 685/1982, DE 17 DE MARZO, AUTORIZA AL MINISTERIO DE ECONOMIA Y HACIENDA PARA DICTAR UNA INSTRUCCION EN LA QUE CONSTEN LAS DISTINTAS NORMATIVAS CONCRETAS QUE HAN DE SEGUIRSE EN LA TASACION DE AGRUPACIONES O TIPOS DE BIENES ADMITIDOS EN GARANTIA DE TITULOS HIPOTECARIOS.

CON FUNDAMENTO EN DICHO ARTICULO ESTE MINISTERIO DICTO LA ORDEN DEL 14 DE JUNIO DE 1982 SOBRE CONDICIONES DE VALORACION DE LOS BIENES ADMITIDOS EN GARANTIA EN EL MERCADO HIPOTECARIO.

POR ORDEN DE 10 DE ENERO DE 1983 SE INTRODUCE UN PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO EN LA VALORACION DE VIVIENDAS INDIVIDUALES PARA AUNAR LA EFICACIA Y SEGURIDAD DE LAVALORACION CON LA RAPIDEZ EN SU GESTION Y LA DISMINUCION DEL COSTE DEL SERVICIO.

LA EXPERIENCIA Y ESTUDIOS RECIENTES DESARROLLADOS SOBRE LA PROBLEMATICA DE LA TASACION HAN PUESTO DE MANIFIESTO ASPECTOS DE DICHAS ORDENES SUSCEPTIBLES DE PERFECCIONAMIENTO, LO QUE ACONSEJA INTRODUCIR MODIFICACIONES PARCIALES EN LOS MISMOS CON EL FIN DE FACILITAR LA OPERATIVIDAD DE LAS ENTIDADES QUE REALICEN LA TASACION Y AL MISMO TIEMPO CONSEGUIR VALORES SIMILARTES PARA LOS BIENES HIPOTECABLES AFECTOS AL MERCADO, DE TAL FORMA QUE SE GARANTICE QUE LOS PRESTAMOSHIPOTECARIOS POSEAN UN RESPALDO REAL CONOCIDO Y SE PROPORCIONE SEGURIDAD A LOS ADQUIRIENTES DE TITULOS HIPOTECARIOS.

EN SU VIRTUD, ESTE MINISTERIO HA TENIDO A BIEN DISPONER:

PRIMERO.-SE MODIFICAN LAS INSTRUCCIONES SOBRE VALORACION DE BIENES EN EL MERCADO HIPOTECARIO REGULADOS POR LAS ORDENES MINISTERIALES DE 14 DE JUNIO DE 1982 Y 10 DE ENERO DE 1983 EN LO CONCERNIENTE A VIVIENDAS INDIVIDUALES Y LOCALESDE NEGOCIO EN LO RELATIVO A LOCALES COMERCIALES, EN LA FORMA QUE POSTERIORMENTE SE RESEÑA EN ESTA ORDEN.

SEGUNDO.- SE AUTORIZA A LA DIRECCION GENERAL DEL TESORO Y POLITICA FINANCIERA A DICTAR LAS NORMAS DE INTERPRETACION Y APLICACION DE LA INSTRUCCION DE VALORACION, ASI COMO LAS DE MODIFICACION SOBRE ASPECTOS CONCRETOS QUE NO IMPLIQUEN ALTERACIONES EN NORMAS DE SUPERIOR RANGO.

TERCERO.LA PRESENTE ORDEN ENTRARA EN VIGOR AL DIA SIGUIENTE DE SU PUBLICACION EN EL "BOLETIN OFICIAL DEL ESTADO".

MADRID, 7 DE DICIEMBRE DE 1984.-BOYER SALVADOR.

INSTRUCCION SOBRE VALORACION DE BIENES EN EL MERCADO HIPOTECARIO

VIVIENDA INDIVIDUAL

AMBITO DE APLICACION

LA PRESENTE NORMATIVA ES DE APLICACION OBLIGATORIA A TODAS LAS TASACIONES DE CUALQUIER TIPO DE VIVIENDA INDIVIDUAL INDEPENDIENTEMENTE DEL EDIFICIO EN QUE SE UBIQUE Y LAS AISLADAS O ADOSADAS UBICACIONES SOBRE UNA PARCELA.

SE INCLUYEN ADEMAS LOS GARAJES Y TRASTEROS QUE ESTEN VINCULADOS A LA VIVIENDA.

DESCRIPCION DE GARANTIA

SE CUMPLIMENTARAN LAS FICHAS INCLUIDAS EN EL ANEXO CON LA AMPLITUD QUE REQUIERA LA IMPORTANCIA DEL INMUEBLE A TASAR, RELLENANDOSE DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES INSTRUCCIONES:

1. IDENTIFICACION.

SE RELLENARAN LOS DATOS RELATIVOS A LA LOCALIZACION DE LA VIVIENDA.

SE INDICARAN LOS DATOS CORRESPONDIENTES AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL NUMERO REGISTRAL DE LA FINCA QUE APAREZCA EN LA ESCRITURA DE PROPIEDAD DE LA VIVIENDA OBJETO DE LA TASACION.

ASIMISMO SE PRESENTARA CROQUIS DEL AREA DONDE SE UBICA LA VIVIENDA.

2. ENTORNO.

EL ENTORNO PROXIMO A LA VIVIENDA CONDICIONA SU VALOR EN CUANTO QUE EN EL DEBEN ENCONTRARSE LOS EQUIPAMIENTOS PRECISOS PARA SATISFACCION DE PRIMERAS NECESIDADES, TRANSPORTES QUE PERMITAN LA COMUNICACION CON ZONAS EN LAS QUE SE ASIENTAN LOS CENTROS DE TRABAJO, COMERCIO ESPECIALIZADO, ETC. SE CONSIDERA COMO AMPLITUD DEL ENTORNO LA ABARCADA POR UN RADIO MAXIMO DE UNOS 500 METROS, DEBIENDO CONSIDERARSE SOLAMENTE AQUELLA PARTE QUE RESULTA HOMOGENEA CON EL EMPLAZAMIENTO DE LA VIVIENDA.

LA CARACTERIZACION DEL ENTORNO SE CENTRARA EN LOS SIGUIENTES PUNTOS:

SIGNIFICACION DEL ENTORNO: EN ESTE APARTADO SE SEÑALARA LA TIPIFICACION, GRADO DE CONSOLIDACION Y DESARROLLO Y CARACTERIZACION DEL ENTORNO PROXIMO A LA VIVIENDA.

CONSERVACION DE LA INFRAESTRUCTURA: SE INDICARA LA INFRAESTRUCTURA EXISTENTE EN EL ENTORNO, ASI COMO SU GRADO DE CONSERVACION.

EQUIPAMIENTO Y COMUNICACIONES: BREVEMENTE SE INDICARA EL EQUIPAMIENTO COMERCIAL,ESCOLAR, LUDICO, ETC., QUE DEFINEN EL ENTORNO Y CUALITATIVAMENTE LAS COMUNICACIONES DE ESTE CON EL MUNICIPIO.

3. INMUEBLE.

TIPIFICACION DEL INMUEBLE: SE DESCRIBIRA BREVEMENTE LA DISTRIBUCION Y LOS USOS CARACTERISTICOS EXITENTES EN EL EDIFICIO.

EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS COMUNES: SE INDICARA EL EQUIPAMIENTO Y LOS DIFERENTES SERVICIOS DEL INMUEBLE QUE SEAN COMUNES.

4. CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS.

TIPOLOGIA DE LA VIVIENDA: EN ESTE APARTADO SE DESCRIBIRAN LAS DIFERENTES HABITACIONES QUE COMPONEN LA VIVIENDA, CON INDICACION DE SU USO.

EL APARTADO RELATIVO A TERMINACIONES RESULTA SUFICIENTEMENTE EXPLICITO EN LAS FICHAS INCLUIDAS EN EL ANEXO.

ANEXOS A LA VIVIENDA: EN ESTE APARTADO SE HARAN CONSTAR LOS TRASTEROS, NUMERO DEPLAZAS DE APARCAMIENTO Y SUPERFICIE, CUANDO SE DISPONGA DE LAS MISMAS, SI ESTAN VINCULADAS A LA VIVIENDA EN CUESTION.

SUPERFICIES:

SUPERFICIE UTIL: SE ENTIENDE POR SUPERFICIE UTIL LA DEL SUELO DE LA VIVIENDA CERRADA POR EL PERIMETRO DEFINIDO POR LA CARA INTERIOR DE SUS CERRAMIENTOS CON EL EXTERIOR O CON OTRAS VIVIENDAS Y LOCALES DE CUALQUIER USO, INCLUYENDO LA MITAD DE LA SUPERFICIE DE SUELO DE LOS ESPACIOS EXTERIORES DE USO PRIVATIVO DE LA VIVIENDA, TALES COMO TERRAZAS, MIRADORES Y TENDEDEROS, Y EXCLUYENDO LA SUPERFICIE OCUPADA EN PLANTA POR LOS CERRAMIENTOS INTERIORES, FIJOS O MOVILES, POR LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES VERTICALES Y POR LAS CANALIZACIONES O CONDUCTOS CON SECCION HORIZONTAL SUPERIOR A 100 CENTIMETROS CUADRADOS.

SUPERFICIE CONSTRUIDA: SE ENTIENDE POR SUPERFICIE CONSTRUIDA LA SUPERFICIE UTIL DEFINIDA, SIN EXCLUIR LA SUPERFICIE OCUPADA POR LOS ELEMENTOS INTERIORES MENCIONADOS E INCLUYENDO LOS CERRAMIENTOS EXTERIORES AL 100 POR 100 O AL 50 POR 100, SEGUN SE TRATE DE CERRAMIENTOS DE FACHADA O DE CERRAMIENTOS COMPARTIDOS CONOTRAS VIVIENDAS O LOCALES, RESPECTIVAMENTE.

SUPERFICIE CONSTRUIDA CON ELEMENTOS COMUNES:

SE ENTIENDE COMO TAL LA SUMA DE LA SUPERFICIE CONSTRUIDA DE LA VIVIENDA MAS LA PARTE PROPORCIONAL QUE LE CORRESPONDE EN LOS ELEMENTOS COMUNES DEL EDIFICIO DONDE SE UBICA, ENTENDIENDOSE COMO TALES AQUELLOS QUE SE TIENEN EN CUENTA A EFECTOS DE COMPUTO DE EDIFICABILIDAD, SALVO CASOS SINGULARES, QUE TENDRAN QUE SER DEBIDAMENTE JUSTIFICADOS.

A EFECTOS DE TASACION, SE TOMARA COMO SUPERFICIE LA CONSTRUIDA CON ELEMENTOS COMUNES. EN VIVIENDAS ACOGIDAS A CUALQUIER REGIMEN DE PROTECCION OFICIAL SE TOMARA COMO SUPERFICIE LA CONSIGNADA EN LA CALIFICACION.

POR EL TASADOR SE COMPROBARA SI LA SUPERFICIE DE ESCRITURA COINCIDE CON LA SUPERFICIE CONSTRUIDA CON ELEMENTOS COMUNES O UTIL, SEGUN CORRESPONDA LEGALMENTE, EN CUYO CASO SE TOMARA AQUELLA A EFECTOS DE TASACION. CUANDO NO COINCIDAN SE LEVANTARA CROQUIS ACOTADO, QUE DEBERA ACOMPAÑARSE AL ANEXO, TOMANDOSE COMO SUPERFICIE A EFECTOS DE TASACION LA RESULTANTE DE LAS MEDICIONES REALIZADAS.

SUPERFICIE DE LA PARCELA: EN CASO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR, DEBERA RESEÑARSE LA SUPERFICIE DE LA PARCELA A EFECTOS DE VALORACION DEL SUELO EN EL CALCULO DEL VALOR DE REALIZACION.

5. SITUACION JURIDICA.

LOS APARTADOS RELATIVOS A LA SITUACION JURIDICA RESULTAN SUFICIENTEMENTE EXPLICITOS EN LAS FICHAS INCLUIDAS EN EL ANEXO.

6. SITUACION ECONOMICA.

SE CALCULARAN LOS AÑOS DE ANTIGUEDAD DEL EDIFICIO. ASIMISMO SE DESCRIBIRA MUY BREVEMENTE ESTADO DE CONSERVACION DEL MISMO Y DE LA VIVIENDA A TASAR.

TASACION

A EFECTOS DE TASACION SE TOMAN COMO CRITERIOS DE VALORACION LOS TRES SIGUIENTES:

A) VALOR DE REALIZACION O DE MERCADO.

B) VALOR MAXIMO LEGAL DE VENTA (SOLAMENTE PARA VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL).

C) VALOR DE CAPITALIZACION O EN RENTA (SOLAMENTE PARA VIVIENDAS ARRENDADAS).

VALOR DE REALIZACION O DE MERCADO:

VM= S+C((1-D)).K.

EN LA QUE:

VM= VALOR DE REALIZACION O DE MERCADO.

S= REPERCUSION DEL SUELO URBANIZADO SEGUN APARTADO 3.

C= COSTE DE EJECUCION POR CONTRATA DE LA CONSTRUCCION/METRO CUADRADO CONSTRUIDO.

D= COEFICIENTE DE DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD (D) ES

K= COEFICIENTE DE MERCADO.

EL COEFICIENTE DE DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD (D) ES:".

A) CASO DE VIVIENDAS ANTIGUAS YA OCUPADAS Y DE SOLIDA CONSTRUCCION PARA LAS QUE PUEDA ESPERARSE UNA VIDA UTIL SUPERIOR A CIEN.

CON CERO A CINCO AÑOS DE ANTIGUEDAD SE DISMINUIRA EL COSTE ESTIMADO EN UN 10 POR100.

CON SEIS A CINCUENTA AÑOS DE ANTIGUEDAD SE APLICARA UNA REDUCCION ADICIONAL DEL 1 POR 100 ANUAL.

CON CINCUENTA Y UNO A SETENTA Y CINCO AÑOS SE APLICARA UNA REDUCCION ADICIONAL AA LAS ANTERIORES DEL 0,5 POR 100 ANUAL.

CON MAS DE SETENTA Y CINCO AÑOS NO SE APLICARAN NUEVAS REDUCCIONES.

B) CASO DE VIVIENDAS PENDIENTES DE PRIMERA OCUPACION:

CON CERO A CINCO AÑOS DE ANTIGUEDAD NO SE PROCEDERA A DISMINUCION ALGUNA DEL COSTE.

CON MAYOR ANTIGUEDAD Y A PARTIR DE LOS SEIS AÑOS SE APLICARAN LOS COEFICIENTES REDUCTORES SEÑALADOS EN EL APARTADO A) ANTERIOR.

C) EN CASOS ESPECIALES DE CONSERVACION MALA O BUENA DEBE CORREGIRSE EL VALOR HALLADO, EN UNO U OTRO SENTIDO.

RESPECTO A LAS MEJORAS, SOLO SE TENDRAN EN CUENTA SI SUPONEN UNA REVALORIZACION APRECIABLE PARA CUALQUIER POSIBLE COMPRADOR Y NO QUE RESPONDAN SOLAMENTE A LA SATISFACCION DE UNA NECESIDAD PARTICULAR DE SU ACTUAL PROPIETARIO.

COEFICIENTE DE MERCADO: SE ENTIENDE COMO TAL LA RELACION EXISTENTE ENTRE LA SUMA DE LA REPERCUSION DEL SUELO Y DEL COSTE DE CONSTRUCCION POR CONTRATA ACTUALIZADO Y EL VALOR DE MERCADO O DE REALIZACION.

VALOR MAXIMO LEGAL DE VENTA:

ESTE VALOR ES EL QUE SE FIJA COMO MAXIMO POR LA LEGISLACION DE VIVIENDAS SUJETASA ALGUN TIPO DE REGIMEN DE PROTECCION OFICIAL.

SE INDICARA, EN SU CASO, EL TIPO DE REGIMEN AL QUE ESTA ACOGIDA LA VIVIENDA OBJETO DE TASACION Y EL PRECIO MAXIMO DE VENTA AUTORIZADO POR DICHO REGIMEN DE PROTECCION.

VALOR DE CAPITALIZACION O EN RENTA:

ESTE VALOR ES EL ATRIBUIBLE A LA VIVIENDA COMO CONSECUENCIA DE LAS RENTAS QUE PRODUCE POR SU ARRENDAMIENTO ACTUAL.

SOLAMENTE SE DETERMINARA ESTE VALOR EN EL CASO DE VIVIENDAS ARRENDADAS EN EL MOMENTO DE LA TASACION.

MIENTRAS CONTINUE VIGENTE LA ACTUAL LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS, SE SEGUIRAN LOS SIGUIENTES CRITERIOS:

A) EN CASOS CONCRETOS DE ARRENDAMIENTOS CON OCUPACION DE LA VIVIENDA ANTERIOR AL1 DE ENERO DE 1942, SE PROCEDERA A CAPITALIZAR LA RENTA ANUAL BRUTA TOTAL ESTIPULADA AL TIPO DE INTERES DEL 3 POR 100 ANUAL.

B) EN CASOS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CON OCUPACION DE LA VIVIENDA POSTERIORAL 1 DE ENERO DE 1942 SE CAPITALIZARA LA RENTA BRUTA TOTAL ANUAL ESTIPULADA AL TIPO DE INTERES DEL 4,5 POR 100 ANUAL, SALVO EN LOS CONTRATOS SUSCRITOS DURANTE LOS SEIS ULTIMOS AÑOS ANTERIORES A LA FECHA DE TASACION, A LOS QUE SE APLICARA EL TIPO DE CAPITALIZACION DEL 15 POR 100 SOBRE LA RENTA NETA ANUAL.

C) EN CASOS DE CONTRATOS DE INQUILINATO CON CLAUSULA DE REVISION DE RENTA ESTABLECIDA DE ACUERDO CON EL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMO O CON OTRO SIMILAR, SE CAPITALIZARA LA RENTA NETA ANUAL ACTUALIZADA AL TIPO DE INTERES DEL 8 POR 100 PUDIENDOSE MODIFICAR PERIODICAMENTE ESTE TIPO DE CAPITALIZACION POR LA DIRECCION GENERAL DEL TESORO Y POLITICA FINANCIERA.

SE ENTENDERA POR RENTA ANUAL A LOS EFECTOS DE ESTA NORMA LA QUE FIGURE EN EL ULTIMO RECIBO ABONADO POR EL INQUILINO Y QUE SE CORRESPONDE CON LA ACTUALIZADA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EN EL COMPUTO DE LA RENTA NETA SE INCLUIRAN LAS MEJORAS Y SE EXCLUIRAN LOS CONSUMOS Y GASTOS DE COMUNIDAD A CARGO DEL INQUILINO QUE FIGUREN DOCUMENTALMENTE. EN EL CASO DE QUE ESTOS ULTIMOS NO PUEDAN SER DEDUCIDOS DOCUMENTALMENTE, SE CONSIDERARA QUE SU IMPORTE SE ELEVA AL 30 POR 100 DE LA RENTA ACTUAL ABONADA POR LOS INQUILINOS.

EN CASOS DE VIVIENDAS ACOGIDAS A CUALQUIER REGIMEN DE PROTECCION OFICIAL, SE DETERMINARA EL VALOR EN FUNCION DE LA RENTA MAXIMA LEGAL SI ESTA FUERA INFERIOR A LA REAL.

VALOR DE TASACION:

DE LOS TRES VALORES CALCULADOS SE TOMARA COMO VALOR DE TASACION EL MENOR DE ELLOS.

EN EL EPIGRAFE OBSERVACION SE RESEÑARAN AQUELLAS QUE EL TASADOR JUZGE OPORTUNAS PARA LA MEJOR COMPRENSION DE LA TASACION.

(CUADRO OMITIDO)

LOCALES DE NEGOCIO

LOCALES COMERCIALES

A) AMBITO DE APLICACION

LA PRESENTE NORMATIVA ES DE APLICACION A LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES DESTINADOS AL EJERCICIO DE UNA ACTIVIDAD COMERCIAL, ECONOMICA Y/O ADMINISTRATIVA, SIEMPRE QUE LOS MISMOS POSEAN UNA PLANTA O ACCESO DIRECTO A NIVEL DE CALLE Y EN ELLOS SE DESARROLLE LA ACTIVIDAD PRINCIPAL COMO ESTABLECIMIENTO ABIERTO AL PUBLICO.

B) DESCRIPCION DE LA GARANTIA Y DETERMINACION DEL VALOR DE TASACION

SE CUMPLIMENTARAN LAS FICHAS INCLUIDAS EN EL ANEXO CON LA AMPLITUD QUE REQUIERA LA IMPORTANCIA DEL INMUEBLE A TASAR, RELLENANDOSE DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES INSTRUCCIONES:

1. IDENTIFICACION DE LA GARANTIA.

SE RELLENARAN LOS DATOS CORRESPONDIENTES A LA LOCALIZACION DEL LOCAL O LOCALES OBJETO DE TASACION.

SITUACION REGISTRAL: SE INDICARAN COMO MINIMO LOS DATOS CORRESPONDIENTES AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y AL NUMERO REGISTRAL DE LA FINCA O FINCAS QUE APAREZCAN EN LA ESCRITURA DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE OBJETO DE TASACION.

2. ENTORNO PROXIMO.

A) TIPIFICACION URBANA.

2.1 DELIMITACION DEL ENTORNO COMERCIAL.

SE ADJUNTARA A LA TASACION UN CROQUIS O PLANO PARCELARIO A ESCALA SUFICIENTEMENTE REPRESENTATIVA, EN EL QUE SE DELIMITE EL ENTORNO COMERCIAL PROXIMO (EN ADELANTE ECP). EL PLANO O CROQUIS DEBE INCLUIR LA ZONA DE INFLUENCIACOMERCIAL EN LA QUE SE UBICA EL LOCAL.

SE PRETENDE CON ESTE CROQUIS O PLANO SITUAR AL LOCAL COMERCIAL OBJETO DE TASACION DENTRO DE UN ECP DEFINIDO EN UNA ZONA GEOGRAFICA POR VALORES Y CARACTERISTICAS COMERCIALES SIMILARES A LAS DE AQUEL LOCAL.

2.2 RASGOS URBANOS DEFINITORIOS DEL ENTORNO COMERCIAL PROXIMO.

SE SEÑALARAN SISTEMATICAMENTE LOS CRITERIOS QUE HAN SERVICO PARA ELEGIR LA DELIMITACION DEL ECP, ASI COMO LOS RASGOS DE HOMOGENEIDAD QUE PRESENTA EL INTERIOR DEL ECP DELIMITADO.

2.3 CARACTER.

SE SEÑALARA EL RASGO BASICO DEL ECP DELIMITADO EN CUANTO AL USO MAS CARACTERISTICO QUE PREDOMINA EN LA ACTUALIDAD DENTRO DE EL.

2.4 NIVEL DE RENTA DEL ENTORNO COMERCIAL PROXIMO.

SE SEÑALARA LA ALTERNATIVA QUE EL TASADOR CONSIDERE MAS ADECUADA.

2.5 BREVE COMENTARIO SOBRE DESARROLLO, CONSOLIDACION, ANTIGUEDAD Y RENOVACION DEL ENTORNO COMERCIAL PROXIMO.

DESARROLLO: SE INDICARA UN BREVE COMENTARIO SOBRE SI EL DESARROLLO DEL ECP EN ELQUE SE ENCUENTRA EL LOCAL SE ENCUENTRA EN LA ACTUALIDAD TERMINDADO, O FALTA POR TERMINAR Y, EN ESTE CASO, SI LA EVOLUCION DE LOS ULTIMOS AÑOS HA SIDO DE TIPO RAPIDO O DE TIPO LENTO.

CONSOLIDACION: SE INDICARA MUY BREVEMENTE EL GRADO EXISTENTE DE EDIFICACION CONSOLIDADA EN RELACION A LA MAXIMA ADMISIBLE POR LAS ORDENANZAS VIGENTES.

ANTIGUEDAD Y RENOVACION: SE SEÑALARA MUY BREVEMENTE LA ANTIGUEDAD CARACTERISTICADEL ENTORNO Y EL GRADO DE RENOVACION EXPERIMENTADO RECIENTEMENTE.

2.6 EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS.

SE INDICARAN LOS EXISTENTES DENTRO DEL ECP, E INCLUSO LOS QUE SE ENCUENTREN EXTERIORES A EL PERO QUE PUEDAN INFLUIR SOBRE EL ECP.

2.7 COMENTARIO SOBRE POBLACION Y DENSIDAD.

SE COMENTARAN LAS EXISTENTES EN EL AREA PROXIMA AL LOCAL COMERCIAL OBJETO DE TASACION.

B) TIPIFICACION COMERCIAL.

2.8 SE SEÑALARAN GRAFICAMENTE EN EL PLANO PARCELARIO DEL ECP LAS FACHADAS OCUPADAS POR LOS LOCALES COMERCIALES EN LAS INMEDIACIONES DEL LOCAL OBJETO DE TASACION, EXTENDIENDOSE DICHO GRAFIADO SOLAMENTE A LAS FACHADAS PROXIMAS AL LOCAL COMERCIAL QUE SE ENCUENTREN DENTRO DE UNA ZONA CON UN RADIO SUFICIENTEMENTE REPRESENTATIVO.

SE INDICARA EL ESTADO DE OCUPACION DE LOCALES EN EL ECP Y LA EXISTENCIA DE LOCALES VACIOS SIMILARES AL TASADO.

2.9 SUPERFICIES Y TIPOS DE LOCALES DEL ENTORNO COMERCIAL PROXIMO.

SE SEÑALARAN, CON EL ALCANCE QUE REQUIERA LA IMPORTANCIA DEL INMUEBLE A TASAR, LOS TAMAÑOS CARACTERISTICOS DE LOS LOCALES, ASI COMO LA TIPOLOGIA DE USO DE LOS MISMOS.

2.10 ACCESIBILIDAD Y TRAFICO DE ENTORNO COMERCIAL.

SE INDICARA LA IMPORTANCIA DEL TRAFICO PEATONAL Y DEL TRAFICO MOTORIZADO, LA FACILIDAD DE APARCAMIENTO EN SUPERFICIE Y LA EXISTENCIA O NO DE APARCAMIENTOS TANTO PUBLICOS COMO PRIVADOS.

EN CASO NECESARIO SE SEÑALARAN SISTEMATICAMENTE LOS TRANSPORTES PUBLICOS EXISTENTES QUE DEN SERVICIO AL ECP Y LAS AREAS DE LA CIUDAD QUE PUEDAN CONECTARSE DIRECTAMENTE CON EL ECP.

3. SITUACION URBANISTICA.

SE DETERMINARA EL GRADO DE ADECUACION DE LAS CARACTERISTICAS FISICAS DEL LOCAL EN RELACION CON LAS ORDENANZAS GENERALES DE EDIFICACION VIGENTES EN EL MUNICIPIO.

CASO DE ENCONTRARSE EL LOCAL COMERCIAL OCUPADO, SE INDICARA EXPRESAMENTE SI EL USO EXISTENTE ESTA AUTORIZADO POR DICHAS ORDENANZAS.

4. CARACTERISTICAS FISICAS DEL LOCAL COMERCIAL.

4.1 EDIFICIO EN QUE SE ENCUENTRA EL LOCAL.

A) ANTIGUEDAD APROXIMADA.

SE SEÑALARA EL NUMERO DE AÑOS DE ANTIGUEDAD DEL EDIFICIO CONTADOS A PARTIR DE LAFECHA DE TERMINACION DE LAS OBRAS DE RECONSTRUCCION. SI NO SE CONOCIERAN LA EXACTITUD SE ESTIMARA DE FORMA APROXIMADA.

B) CARACTER DEL EDIFICIO.

SE DESCRIBIRAN BREVEMENTE LOS USOS CARACTERISTICOS EXISTENTES EN EL EDIFICIO.

C) ANALISIS COMENTADO DE LA IDENTIFICABILIDAD, ACCESIBILIDAD EXTERIOR Y ATRACCION DEL LOCAL COMERCIAL.

SE INDICARAN SINTETICAMENTE LOS RASGOS FUNDAMENTALES QUE DEFINAN TANTO EL EDIFICIO EN RELACION AL ECP COMO AL LOCAL COMERCIAL OBJETO DE TASACION EN RELACION AL PROPIO EDIFICIO EN QUE SE ENCUENTRA. SE COMENTARA ESPECIALMENTE LA VISUALIZACION E IDENTIFICABILIDAD DESDE EL EXTERIOR TANTO DEL EDIFICIO COMO DEL LOCAL, LA ACCESIBILIDAD (SEÑALANDO SI HAY QUE REALIZAR LARGOS RECORRIDOS PEATONALES O SALVAR IMPORTANTES DESNIVELES PARA LLEGAR HASTA LA FACHADA DEL LOCAL) Y LA ATRACCION COMERCIAL DEL LOCAL.

ESTE ANALISIS PUEDE SER SUSTITUIDO POR LA DOCUMENTACION GRAFICA O FOTOGRAFIAS QUE DEFINAN ADECUADAMENTE ESOS ASPECTOS.

4.2 USO Y DESTINO ACTUAL.

SE INDICARA SI EL LOCAL, EN EL MOMENTO DE LA TASACION, SE ENCUENTRA EN BRUTO (ESTRUCTURA Y ACOMETIDAS HASTA EL LIMITE DEL LOCAL) O, POR EL CONTRARIO, SE ENCUENTRA INSTALADO PARA UNA ACTIVIDAD COMERCIAL CONCRETA. EN ESTE ULTIMO CASO SE EXPLICARA EL TIPO DE COMERCIO PARA EL QUE SE HA INSTALADO.

4.3 CARACTERISTICAS FISICAS DEL LOCAL COMERCIAL.

A) CROQUIS ACOTADOS.

SE ADJUNTARAN LOS CROQUIS ACOTADOS DE LAS PLANTAS DEL LOCAL COMERCIAL OBJETO DE TASACION. EN EL CASO DE QUE PARA SU MEJOR COMPRENSION FUERA NECESARIO, SE ADJUNTARA TAMBIEN UN CROQUIS EN SECCION O ALZADA DE DICHO LOCAL.

B)SUPERFICIES Y ALTURAS LIBRES DE LOCAL.

SE RELLENARAN LOS DATOS DE LA FICHA DEL ANEXO CORRESPONDIENTE, TENIENDO EN CUENTA QUE LAS SUPERFICIES CONSTRUIDAS QUE SE INDIQUEN NO DEBERAN CONTENER LA PARTE PROPORCIONAL DE ZONAS COMUNES CORRESPONDIENTES A OTROS USOS EXISTENTES EN EL EDIFICIO EN EL QUE SE ENCUENTRA EL LOCAL COMERCIAL.

C) LONGITUD DE FACHADAS.

SE RELLENARAN LOS DATOS DE LA FICHA DEL ANEXO CORRESPONDIENTE, CONSIDERANDOSE COMO CALLE PRINCIPAL LA QUE TENGA MAYOR VALOR COMERCIAL.

D) COMENTARIO CRITICO DE LA UBICACION Y CARACTERISTICAS COMERCIALES.

SE ANALIZARAN BREVEMENTE LAS CARACTERISTICAS COMERCIALES DEL LOCAL, Y EN ESPECIAL LAS POSIBILIDADES DE DIVISION FISICA, LA POLIVALENCIA DE OTROS USOS, LAACCESIBILIDAD Y FACILIDAD DE CIRCULACION INTERIOR Y EL ESTRANGULAMIENTO, LOS DESNIVELES Y FORMAS IRREGULARES QUE AFECTEN DE ALGUNA FORMA A SU VALOR COMERCIAL.

5. ACABADOS. TERMINACIONES E INSTALACIONES.

5.1 ACABADOS, INSTALACIONES Y ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS POLIVALENTES RECUPERABLES.

PARA EL CALCULO DEL VALOR ACTUAL RECUPERABLE SE TOMARA EL VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCION DE LAS UNIDADES RECUPERABLES, DEPRECIADAS DE ACUERDO CON SU ESTADO DE ANTIGUEDAD Y CONSERVACION.

SE ESPECIFICARAN LAS PRINCIPALES UNIDADES DE ESTOS CONCEPTOS EN AQUELLOS LOCALESQUE HABIENDO SIDO INSTALADOS PARA UN USO COMERCIAL PERMITAN A JUICIO DEL TASADOR, UNA RECUPERACION PARA OTROS USOS COMERCIALES Y LA CONSIGUIENTE AMPLIACION DE LA DEMANDA POTENCIAL.

6. REGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACION.

SE RELLENARAN LOS DATOS INDICADOS EN EL ANEXO CORRESPONDIENTE. CASO DE TRATARSE DE UN LOCAL ALQUILADO, LOS RELATIVOS AL ALQUILER SE TOMARAN DEL CONTRATO DE ARRENDATARIO Y DEL RECIBO DE LA ULTIMA RENTA ABONADA POR EL ARRENDATARIO.

7. INFORMACION DEL MERCADO.

SE INFORMARA DE LOS LOCALES DE VENTA O VENDIDOS RECIENTEMENTE EN EL ECP. EN EL CASO DE QUE SEA INEXISTENTE POR CARENCIA DE OFERTA O TRANSACCION RECIENTE DE LOCALES SE INDICARAN LOS DATOS DE OTRAS ZONAS DE LA LOCALIDAD QUE TENGAN UNAS CARACTERISTICAS Y VALORES COMERCIALES SIMILARES A LAS DEL ECP.

SE OBTENDRAN LOS VALORES UNITARIOS DE LOS LOCALES DE LA ZONA MEDIANTE LA DIVISION DEL PRECIO TOTAL DEL LOCAL POR LA SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN ELEMENTOS COMUNES.

SE SEÑALARAN, ASIMISMO, LOS VALORES UNITARIOS MAXIMOS Y MINIMOS DE LOS LOCALES DE LA ZONA, ASI COMO EL VALOR UNITARIO QUE SE ASIGNA AL LOCAL COMERCIAL QUE ES OBJETO DE TASACION.

7.2 HOMOGENEIZACION DE LOS PRECIOS UNITARIOS.

UNA VEZ OBTENIDOS LOS PRECIOS UNITARIOS DE LOS LOCALES TESTIGO, CALCULADOS MEDIANTE LA DIVISION DE LOS PRECIOS TOTALES DE CADA LOCAL POR SU SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN ELEMENTOS COMUNES, SE PROCEDERA AL ESTABLECIMIENTO DE LOS PRECIOSDEL MERCADO HOMOGENEIZADOS A NIVEL DE LA PLANTA BAJA, QUE SE OBTENDRAN A PARTIR DE LOS PRECIOS UNITARIOS CALCULADOS PARA LOS LOCALES TESTIGO.

PARA LA HOMOGENEIZACION DE DICHOS PRECIOS SE TENDRAN EN CUENTA, AL MENOS, LAS SIGUIENTES CIRCUNSTANCIAS: LA DIFERENCIA ENTRE LOS PRECIOS DE OFERTA Y LOS PRECIOS REALES DE TRANSACCIONES DE COMPRAVENTA, LA LONGITUD DE LA FACHADA, EL FONDO DE LOS LOCALES, LOS DESNIVELES INTERIORES EXISTENTES EN LOS LOCALES Y CUANTAS CIRCUNSTANCIAS SE CONSIDERE QUE TIENEN INFLUENCIA DECISIVA SOBRE EL VALOR DE LOS LOCALES .

EN EL CASO DE QUE LOS DATOS OBTENIDOS, DE LOS LOCALES TESTIGO CORRESPONDAN A LOCALES INSTALADOS PARA ACTIVIDADES COMERCIALES CONCRETAS, A EFECTOS DE HOMOGENEIZACION SE DEDUCIRA DE LOS PRECIOS DE OFERTA AL MENOS EL VALOR ACTUAL DELA INVERSION CORRESPONDIENTE A LAS INSTALACIONES DE DICHO LOCAL.

8. TASACION. CALCULO DE LOS VALORES UNITARIOS.

8.1 VALOR DE REALIZACION O COMERCIAL EN BRUTO.

SE ENTIENDE POR TAL EL QUE PODRIA OBTENERSE EN EL MOMENTO DE LA TASACION POR LA VENTA DEL LOCAL EN EL MERCADO SECUNDARIO SUPUESTO LIBRE DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y DE CUALQUIER OTRA CARGA QUE GRAVE O LIMITE LA PROPIEDAD.

EL VALOR DE REALIZACION EN BRUTO OBTENIDO POR EXPLICACION DEL METODO INCLUIDO ENEL PUNTO 8.1 DEL ANEXO DE ESTA NORMA SE CONTRATARA CON LA INFORMACION ESTADISTICA DE LOS PRECIOS REALES HOMOGENEIZADOS POR METRO CUADRADOR QUE SE DAN EN LA ZONA.

8.2 VALOR DE REALIZACION O COMERCIAL DE LOCALES INSTALADOS.

SE CALCULARA APLICANDO LOS MISMOS CRITERIOS QUE PARA LA DETERMINACION DE VALOR DE REALIZACION O COMERCIAL EN BRUTO.

AL RESULTADO UNITARIO OBTENIDO SE SUMARA EL COSTE DE EJECUCION POR CONTRATA Y SERESTARA LA DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD DE LOS ACABADOS, INSTALACIONES Y ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS POLIVALENTES RECUPERABLES. EL COEFICIENTE DE DEPRECIACION QUE SE APLIQUE A ESTOS CONCEPTOS, DEBERA SER NECESARIAMENTE IGUAL OSUPERIOR A LOS GENERALES APLICADOS PARA EL CALCULO DEL VALOR COMERCIAL EN BRUTO.

8.3 VALOR EN RENTA.

ESTE VALOR, QUE SOLO SE CALCULARA SI EL LOCAL ESTA ARRENDADO EN EL MOMENTO DE LATASACION, ES EL OBTENIDO AL CAPITALIZAR LAS RENTAS QUE PRODUCE SU ALQUILER ACTUAL.

MIENTRAS CONTINUE VIGENTE LA ACTUAL LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS SE APLICARAN LOS SIGUIENTES CRITERIOS: A) EN CASO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OCUPACION DEL LOCAL ANTERIOR AL 1 DE ENERO DE 1941, NO PROCEDERA A CAPITALIZAR LA RENTA BRUTA TOTAL ANUAL ESTIPULADA AL TIPO DE INTERES DEL 3 POR 100 ANUAL.

SE ENTENDERA POR RENTA BRUTA ANUAL ESTIPULADA, A LOS EFECTOS DE ESTA NORMA, EL CONJUNTO DE LOS PAGOS ANUALES REALIZADOS POR EL ARRENDATARIO EN CONCEPTO DE ALQUILER. B) EN CASO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OCUPACION DEL LOCAL POSTERIOR AL 1 DE ENERO DE 1942 SE CAPITALIZARA LA RENTA BRUTA ANUAL ESTIPULADA AL TIPO DE INTERES DEL 4,5 POR 100 ANUAL, SALVO EN LOS CONTRATOS SUSCRITOS DURANTE LOS SEIS AÑOS ANTERIORES A LA FECHA DE TASACION, A LOS QUE SE APLICARA EL TIPO DE CAPITALIZACION DEL 18 POR 100. C) EN CASO DE CONTRATO DE INQUILINATO CON CLAUSULA DE REVISION DE RENTA EN FUNCION DEL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMO U OTRO SIMILAR SE CAPITALIZARA LA RENTA NETA ANUAL ACTUALIZADA AL TIPO DE INTERES DEL 12 POR 100 ANUAL, PUDIENDOSE MODIFICAR ESTE PERIODICAMENTE POR LA DIRECCION GENERAL DEL TESORO Y POLITICA FINANCIERA.

SE ENTENDERA POR RENTA ANUAL, A LOS EFECTOS DE ESTA NORMA, LA QUE FIGURA EN EL ULTIMO RECIBO ABONADO POR EL INQUILINO, EQUIVALENTE A LA OBTENIDA AL ACTUALIZAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. EN EL COMPUTO DE LA RENTA NETA SE INCLUIRAN LAS MEJORAS Y SE EXCLUIRAN LOS CONSUMOS Y GASTOS DE COMUNIDAD A CARGO DEL INQUILINO DEMOSTRABLES DOCUMENTALMENTE. EN CASO CONTRARIO, SE CONSIDERARA QUE SU IMPORTE SE ELEVA AL 30 POR 100 DE LA RENTA ANUAL ABONADA.

9. VALOR DE TASACION.

SE TOMARA COMO VALOR FINAL DE TASACION EL MENOR DE LOS CALCULADOS EN EL NUMERO 8.

10. OBSERVACIONES.

SE RESEÑARAN AQUELLAS QUE JUZGUE OPORTUNAS EL TASADOR PARA FACILITAR LA COMPRESION DE LA TASACION.

(CUADROS OMITIDOS)

LOCALES DE NEGOCIO

LOCALES COMERCIALES. MODELO SIMPLIFICADO

A) AMBITO DE APLICACION

LA PRESENTE NORMATIVA EN SU MODALIDAD SIMPLIFICADA ES DE APLICACION A LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES DESTINADOS AL EJERCICIO DE UNA ACTIVIDAD COMERCIAL ECONOMICA Y/O ADMINISTRATIVA, SIEMPRE QUE LOS MISMOS POSEAN UNA PLANTA O ACCESO DIRECTO A NIVEL DE LA CALLE Y DESARROLLEN LA ACTIVIDAD PRINCIPALCOMO ESTABLECIMIENTO ABIERTO AL PUBLICO.

SERA ESTE MODELO SIMPLIFICADO EN AQUELLOS CASOS EN LOS QUE EL PRESTAMO HIPOTECARIO SOLICITADO QUE APORTE COMO GARANTIA EL LOCAL COMERCIAL TENGA UN IMPORTANTE IGUAL O INFERIOR A CINCO MILLONES DE PESETAS, PUDIENDOSE MODIFICAR PERIODICAMENTE ESTA CIFRA POR LA DIRECCION GENERAL DEL TESORO Y POLITICA FINANCIERA.

B) DESCRIPCION DE LA GARANTIA Y DETERMINACION DEL VALOR DE TASACION

SE CUMPLIMENTARAN LAS FICHAS INCLUIDAS EEN EL ANEXO, RELLENANDOSE DE ACUERDO CONLAS SIGUIENTES INSTRUCCIONES:

1. IDENTIFICACION DE LA GARANTIA.

SE RELLENARAN LOS DATOS CORRESPONDIENTES A LA LOCALIZACION DEL LOCAL O LOCALES OBJETO DE TASACION.

2. ENTORNO PROXIMO.

A) TIPIFICACION URBANA.

2.1 CROQUIS DE EMPLAZAMIENTO.

SE ADJUNTARA A LA TASACION UN CROQUIS O PLANO PARCELARIO, A ESCALA SUFICIENTEMENTE REPRESENTATIVA, EN EL QUE SE DELIMITE EL ENTORNO COMERCIAL PROXIMO (EN ADELANTE ECP0, EL PLANO O CROQUIS DEBE INCLUIR LA ZONA DE INFLUENCIACOMERCIAL EN LA QUE SE UBICA EL LOCAL.

SE PRETENDE CON ESTE CROQUIS O PLANO SITUAR AL LOCAL COMERCIAL OBJETO DE TASACION DENTRO DE UN ECP DEFINIDO EN UNA ZONA GEOGRAFICA POR VALORES Y CARACTERISTICAS SIMILARES A LAS DE AQUEL LOCAL.

2.2 RASGOS URBANOS DEFINITORIOS DEL ENTORNO COMERCIAL PROXIMO.

SE SEÑALARAN MUY SINTETICAMENTE LOS CRITERIOS QUE HAN SERVIDO PARA ELEGIR LA DELIMITACION DEL ECP, ASI COMO LOS RASGOS URBANOS DE HOMOGENEIDAD QUE PRESENTA EL INTERIOR DEL ECP DELIMITADO, SUBRAYANDO LAS CARACTERISTICAS DE RENTA, EQUIPAMIENTOS Y SERVICIOS.

B0 TIPIFICACION COMERCIAL.

2.3 COMENTARIO.

SE INDICARAN SUSCINTAMENTE LOS PRINCIPALES RASGOS DEFINITORIOS DEL ATRACTIVO COMERCIAL DEL ECP, Y EN ESPECIAL EL TRAFICO PEATONAL Y VEHICULAR Y EL GRADO DE OCUPACION DE LOS LOCALES.

EN CASO NECESARIO SE SEÑALARAN SINTETICAMENTE LOS TRANSPORTES PUBLICOS EXISTENTES QUE DEN SERVICIO AL ECP Y LAS AREAS DE LA CIUDAD CONECTADAS DIRECTAMENTE CON EL ECP.

3. SITUACION URBANISTICA.

SE DETERMINARA EL GRADO DE ADECUACION DE LAS CARACTERISTICAS FISICAS DEL LOCAL EN RELACION CON LAS ORDENANZAS GENERALES DE EDIFICACION VIGENTES EN EL MUNICIPIO.

CASO DE ENCONTRARSE EEL LOCAL COMERCIAL OCUPADO, SE INDICARA EXPRESAMENTE SI EL USO NO EXISTENTE ESTA AUTORIZADO POR DICHAS ORDENANZAS.

4. CARACTERISTICAS FISICAS DEL LOCAL COMERCIAL.

4.1 EDIFICIO EN EL QUE SE ENCUENTRA EL LOCAL.

A) ANTIGUEDAD APROXIMADA.

SE SEÑALARA EL NUMERO DE AÑOS DE ANTIGUEDAD DEL EDIFICIO CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE TERMINACION DE LAS OBRAS DE CONSTRUCCION. SI NO SE CONOCIERA CON EXACTITUD SE ESTIMARA DE FORMA APROXIMADA.

B) CARACTER DEL EDIFICIO.

SE DESCRIBIRAN BREVEMENTE LOS USOS CARACTERISTICOS EXISTENTES EN EL EDIFICIO.

4.2 USO Y DESTINO ACTUAL.

SE INDICARA SI EL LOCAL, EN EL MOMENTO DE LA TASACION, SE ENCUENTRA EN BRUTO (ESTRUCTURA Y ACOMETIDAS HASTA EL LIMITE DEL LOCAL) O POR EL CONTRARIO SE ENCUENTRA INSTALADO PARA UNA ACTIVIDAD COMERCIAL CONCRETA, EN ESTE ULTIMO CASO SE EXPLICARA EL TIPO DE COMERCIO PARA EL QUE SE HA INSTALADO.

4.3 CARACTERISTICAS FISICAS DE LOCAL COMERCIAL.

A) CROQUIS.

SE ADJUNTARAN LOS CROQUIS ACOTADOS DE LAS PLANTAS DEL LOCAL COMERCIAL OBJETO DE LA TASACION.

B) SUPERFICIES Y ALTURAS LIBRES DE LOCAL.

SE RELLENARAN LOS DATOS DE LA FICHA DEL ANEXO CORRESPONDIENTES TENIENDO ENCUENTAQUE LAS SUPERFICIES CONSTRUIDAS QUE SE INDIQUEN NO DEBERAN CONTENER LA PARTE PROPORCIONAL DE ZONAS COMUNES CORRESPONDIENTES A OTROS USOS EXISTENTES EN EL EDIFICIO EN EL QUE SE ENCUENTRA EL LOCAL COMERCIAL.

C) LONGITUD DE FACHADAS.

SE RELLENARAN LOS DATOS DE LA FICHA DEL ANEXO CORRESPONDIENTE CONSIDERANDOSE COMO CALLE PRINCIPAL LA QUE TENGA MAYOR VALOR COMERCIAL.

D) COMENTARIO CRITICO DE LA UBICACION Y CARACTERISTICAS COMERCIALES.

SE ANALIZARAN BREVEMENTE LAS CARACTERISTICAS COMERCIALES DEL LOCAL Y EN ESPECIALLAS POSIBILIDADES DE DIVISION FISICA, LA POLIVALENCIA DE OTROS USOS, LA ACCESIBILIDAD Y FACILIDAD DE CIRCULACION INTERIOR Y EL ESTRANGULAMIENTO, LOS DESNIVELES Y FORMAS IRREGULARES QUE AFECTEN DE ALGUNA FORMA A SU VALOR COMERCIAL.

5. ACABADOS, TERMINACIONES E INSTALACIONES.

5.1 ACABADOS, INSTALACIONES Y ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS POLIVALENTES RECUPERABLES.

PARA EL CALCULO DEL VALOR ACTUAL RECUPERABLE SE TOMARA EL VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCION DE LAS UNIDADES RECUPERABLES, DEPRECIADAS DE ACUERDO CON SU ESTADO DE ANTIGUEDAD Y CONSERVACION.

SE ESPECIFICARAN LAS PRINCIPALES UNIDADES DE ESTOS CONCEPTOS EN AQUELLOS LOCALESQUE HABIENDO SIDO INSTALADOS PARA UN USO COMERCIAL CONCRETO PERMITAN, A JUICIO DEL TASADOR, UNA RECUPERACION PARA OTROS USOS COMERCIALES Y LA CONSIGUIENTE AMPLIACION DE LA DEMANDA POTENCIAL.

6. REGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACION.

SE RELLENARAN LOS DATOS INDICADOS EN EL ANEXO CORRESPONDIENTE. CASO DE TRATARSE DE UN LOCAL ADLQUILADO, LOS RELATIVOS AL ALQUILER SE TOMARAN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DEL RECIBO DE LA ULTIMA RENTA ABONADA POR EL ARRENDATARIO.

7. INFORMACION DEL MERCADO.

SE INFORMARA DE LOS LOCALES EN VENTA O VENDIDOS RECIENTEMENTE EN EL ECP, EN EL CASO DE QUE SEA INEXISTENTE POR CARENCIA DE OFERTA O TRANSACION RECIENTE DE LOCALES, SE INDICARAN LOS DATOS DE OTRAS ZONAS DE LA LOCALIDAD QUE TENGAN UNAS CARACTERISTICAS SIMILARES A LAS DEL ECP.

SE OBTENDRAN LOS VALORES UNITARIOS DE LOS LOCALES DE LA ZONA MEDIANTE LA DIVISION DEL PRECIO TOTAL DEL LOCAL POR LA SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN ELEMENTOS COMUNES.

SE SEÑALARAN, ASIMISMO, LOS VALORES UNITARIOS MAXIMOS Y MINIMOS DE LOS LOCALES DE LA ZONA, ASI COMO EL VALOR UNITARIO QUE SE ASIGNA AL LOCAL COMERCIAL QUE ES OBJETO DE TASACION.

8. TASACION. CALCULO DE LOS VALORES UNITARIOS.

8.1 VALOR DE REALIZACION O COMERCIAL EN BRUTO.

SE ENTIENDE POR TAL EL QUE PODRIA OBTENERSE EN EL MOMENTO DE LA TASACION POR LA VENTA DEL LOCAL EN EL MERCADO SECUNDARIO SUPUESTO LIBRE DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y DE CUALQUIER OTR CARGA QUE GRAVE O LIMITE LA PROPIEDAD.

EL VALOR DE REALIZACION EN BRUTO OBENTIDO POR EXPLICACION DEL METODO INCLUIDO ENEL PUNTO 8.1 DEL ANEXO DE ESTA NORMA SE CONSTRASTARA CON LA INFORMACION ESTADISTICA DE LOS PRECIOS REALES HOMOGENEIZADOS POR METRO CUADRADO QUE SE DAN EN LA ZONA.

8.2 VALOR DE REALIZACION O COMERCIAL DE LOCALES INSTALADOS.

SE CALCULARA APLICANDO LOS MISMOS CRITERIOS QUE PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DE REALIZACION O COMERCIAL EN BRUTO.

AL RESULTADO UNITARIO OBTENIDO SE SUMARA EL COSTE DE EJECUCION POR CONTRATA Y SERESTARA LA DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD DE LOS ACABADOS, INSTALACIONES Y ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS POLIVALENTES RECUPERABLES. EL COEFICIENTE DE DEPRECIACION QUE SE APLIQUE A ESTOS CONCEPTOS DEBERA SER NECESARIAMENTE IGUAL O SUPERIOR A LOS GENERALES APLICADOS PARA EL CALCULO DEL VALOR COMERCIAL EN BRUTO.

8.3 VALOR EN RENTA.

ESTE VALOR, QUE SOLO SE CALCULARA SI EL LOCAL ESTA ARRENDADO EN EL MOMENTO DE LA TASACION, ES EL OBTENIDO AL CAPITALIZAR LAS RENTAS QUE PRODUCE SU ALQUILER ACTUAL.

MIENTRAS CONTINUE VIGENTE LA ACTUAL LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS SE APLICARAN LOS SIGUIENTES CRITERIOS:

A) EN CASO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OCUPACION DEL LOCAL ANTERIOR AL 1 DEENERO DE 1942, SE PROCEDERA A CAPITALIZAR LA RENTA BRUTA ANUAL ESTIPULADA AL TIPO DE INTERES DEL 3 POR 100 ANUAL.

SE ENTENDERA POR RENTA BRUTA TOTAL ANUAL ESTIPULADA, A LOS EFECTOS DE ESTA NORMA, EL CONJUNTO DE LOS PAGOS ANUALES REALIZADOS POR EL ARRENDATARIO EN CONCEPTO DE ALQUILER.

B) EN CASO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OCUPACION DEL LOCAL POSTERIOR AL 1 DE ENERO DE 1942 SE CAPITALIZARA LA RENTA BRUTA TOTAL ANUAL ESTIPULADA AL TIPO DE INTERES DE 4,5 POR 100 ANUAL, SALVO EN LOS CONTRATOS SUSCRITOS DURANTE LOS SEIS AÑOS ANTERIORES A LA FECHA DE TASACION, A LOS QUE SE APLICARA EL TIPO DE CAPITALIZACION DEL 18 POR 100.

C) EN CASO DE CONTRATO DE INQUILINATO CON CLAUSULA DE REVISION DE RENTA EN FUNCION DEL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMO Y OTRO SIMILAR, SE CAPITALIZARA LA RENTA NETA ANUAL ACTUALIZADA AL TIPO DE INTERES DEL 12 POR 100, PUDIENDOSE MODIFICAR ESTE PERIODICAMENTE POR LA DIRECCION GENERAL DEL TESORO Y POLITICA FINANCIERA.

SE ENTENDERA POR RENTA ANUAL A LOS EFECTOS DE ESTA NORMA LA QUE FIGURE EN EL ULTIMO RECIBO POR EL INQUILINO, EQUIVALENTE A LA OBTENIDA AL ACTUALIZAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. EN EL COMPUTO DE LA RENTA NETA SE INCLUIRAN LAS MEJORAS Y SE EXCLUIRAN LOS CONSUMOS Y GASTOS DE COMUNIDAD A CARGO DEL INQUILINO DEMOSTRABLES DOCUMENTALMENTE. EN CASO CONTRARIO, SE CONSIDERARA QUE SU IMPORTE SE ELEVA AL 30 POR 100 DE LA RENTA ANUAL ABONADA.

9. VALOR DE TASACION.

SE TOMARA COMO VALOR FINAL DE TASACION AL MENOR DE LOS CALCULADOS EN EL NUMERO 8.

10. OBSERVACIONES.

SE RESEÑARAN AQUELLAS QUE JUZGUE OPORTUNAS EL TASADOR PARA FACILITAR LA COMPRENSION DE LA TASACION.

(CUADROS OMITIDOS)