Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

EN USO DE LA AUTORIZACION CONTENIDA EN EL ARTICULO 37.4 DEL REAL DECRETO 685/1982, DE 17 DE MARZO, SE HAN DICTADO LAS ORDENES DE 14 DE JUNIO DE 1982, DE 10 DE ENERO DE 1983 Y DE 7 DE DICIEMBRE DE 1984. ESTA ULTIMA MODIFICA LAS DOS ANTERIORES PARCIALMENTE, EN BASE A LA EXPERIENCIA ADQUIRIDA Y ESTUDIOS REALIZADOS, AL OBJETO DE CONSEGUIR UNA TASACION LO MAS AJUSTADA POSIBLE DE LOS BIENES SUSCEPTIBLES DE SER HIPOTECADOS EN GARANTIA DE CREDITOS QUE SIGNIFIQUEN UNA AUTENTICA COBERTURA A LOS TITULOS HIPOTECARIOS QUE SE EMITAN.

HABIENDOSE ULTIMADO DICHOS TRABAJOS EN LA LINEA EXPUESTA, PROCEDE COMPLETARSE LA CITADA ORDEN DE 7 DE DICIEMBRE DE 1984, EXTENDIENDO A LOS RESTANTES BIENES LOS CRITERIOS QUE FUNDAMENTARON ESTA MODIFICACION.

EN SU VIRTUD, ESTE MINISTERIO HA TENIDO A BIEN DISPONER:

PRIMERO.-SE MODIFICAN LAS INSTRUCCIONES SOBRE VALORACION DE BIENES EN EL MERCADO HIPOTECARIO REGULADOS POR LAS ORDENES DE 14 DE JUNIO DE 1982 Y 10 DE ENERO DE 1983 EN LO CONCERNIENTE A:

- EDIFICIOS EN CONSTRUCCION DESTINADOS A VIVIENDA INDIVIDUAL.

- EDIFICACIONES INDUSTRIALES EN CONSTRUCCION O TERMINADAS.

- TERRENOS Y EDIFICACIONES EN CONSTRUCCION Y TERMINADAS LIGADAS A UNA EXPLOTACION ECONOMICA.

- EDIFICIOS EN CONSTRUCCION Y TERMINADOS DESTINADOS A VIVIENDAS Y OFICINAS.

- TERRENOS.

- FINCAS RUSTICAS.

EN LA FORMA QUE POSTERIORMENTE SE RESEÑA EN ESTA ORDEN.

SEGUNDO.-SE AUTORIZA A LA DIRECCION GENERAL DEL TESORO Y POLITICA FINANCIERA A DICTAR LAS NORMAS DE INTERPRETACION Y APLICACION DE LA INSTRUCCION DE VALORACION, ASI COMO LAS DE MODIFICACION SOBRE ASPECTOS CONCRETOS QUE NO IMPLIQUEN ALTERACIONES EN NORMAS DE SUPERIOR RANGO.

TERCERO.-LA PRESENTE ORDEN ENTRARA EN VIGOR AL DIA SIGUIENTE DE SU PUBLICACION EN EL "BOLETIN OFICIAL DEL ESTADO".

MADRID, 4 DE OCTUBRE DE 1985.-SOLCHAGA CATALAN.

INSTRUCCION PARA LA VALORACION DE BIENES EN EL MERCADO HIPOTECARIO. MODELO SIMPLIFICADO PARA EDIFICIOS EN CONSTRUCCION DESTINADOS A VIVIENDA INDIVIDUAL

AMBITO DE APLICACION

LA PRESENTE NORMATIVA ES DE APLICACION OBLIGATORIA A TODAS LAS TASACIONES DE CUALQUIER TIPO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN CONSTRUCCION, UBICADA SOBRE UNA PARCELA, O PARA UNA SOLA VIVIENDA DE UN EDIFICIO EN CONSTRUCCION.

SE INCLUYEN LOS GARAJES Y TRASTEROS U OTROS ANEXOS QUE ESTEN VINCULADOS A LA VIVIENDA.

NO PODRA UTILIZARSE ESTA NORMATIVA PARA TASAR SIMULTANEAMENTE DOS O MAS VIVIENDAS DEL MISMO EDIFICIO, DEBIENDO, EN ESTE CASO, UTILIZARSE LA NORMATIVA PARA TASACION DE EDIFICIOS EN CONSTRUCCION.

DESCRIPCION DE LA GARANTIA

SE CUMPLIMENTARAN LAS FICHAS INCLUIDAS EN EL ANEXO CON LA AMPLITUD QUE REQUIERA LA IMPORTANCIA DEL INMUEBLE A TASAR Y DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES INSTRUCCIONES:

1. IDENTIFICACION

SE CONSIGNARAN LOS DATOS RELATIVOS A LA LOCALIZACION DE LA VIVIENDA.

SE INDICARAN LOS DATOS CORRESPONDIENTES AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y AL NUMERO REGISTRAL DE LA FINCA QUE APAREZCA EN LA ESCRITURA DE PROPIEDAD DE LA VIVIENDA OBJETO DE TASACION.

2. LOCALIDAD Y ENTORNO

LA LOCALIDAD COMO PRIMER FACTOR INFLUYENTE EN LA DETERMINACION DEL VALOR SERA CARACTERIZADA ESQUEMATICAMENTE A TRAVES DE DOS RASGOS FUNDAMENTALES:

- EL TIPO DE NUCLEO.

- HABITANTES DE LA POBLACION.

- TIPO DE NUCLEO.-SE IDENTIFICARA, CASO DE NO SER CAPITAL DE PROVINCIA, SI ES CABECERA COMARCAL, SI ES UN NUCLEO SATELITE DEPENDIENTE LABORALMENTE DE OTRO NUCLEO AUTONOMO.

- CENSO DE HABITANTES.-SE INDICARA LA POBLACION DE DERECHO SEGUN EL ULTIMO CENSO, ASI COMO SI LA DE HECHO ES SIGNIFICATIVAMENTE DIFERENTE A LA DE DERECHO.

EL ENTORNO PROXIMO A LA VIVIENDA CONDICIONA SU VALOR EN CUANTO QUE EL EL DEBEN ENCONTRARSE, LOS EQUIPAMIENTOS PRECISOS PARA SATISFACCION DE PRIMERAS NECESIDADES, TRANSPORTES QUE PERMITAN LA COMUNICACION CON ZONAS EN LAS QUE SE ASIENTAN LOS CENTROS DE TRABAJO, COMERCIO ESPECIALIZADO, ETC. SE CONSIDERA COMO AMPLITUD DEL ENTORNO LA ABARCADA POR UN RADIO MAXIMO DE UNOS 500 METROS, DEBIENDO CONSIDERARSE SOLAMENTE AQUELLA PARTE QUE RESULTA HOMOGENEA CON EL EMPLAZAMIENTO DE LA VIVIENDA. LA CARACTERIZACION DEL ENTORNO SE CENTRARA EN LOS SIGUIENTES PUNTOS:

- SIGNIFICACION DEL ENTORNO.-EN ESTE APARTADO SE SEÑALARA LA TIPIFICACION, GRADO DE CONSOLIDACION Y DESARROLLO Y CARACTERIZACION DEL ENTORNO PROXIMO A LA VIVIENDA.

- CONSERVACION DE LA INFRAESTRUCTURA.-SE INDICARA LA INFRAESTRUCTURA EXISTENTE EN EL ENTORNO, ASI COMO SU GRADO DE CONSERVACION.

- EQUIPAMIENTO Y COMUNICACIONES.-BREVEMENTE SE INDICARA EL EQUIPAMIENTO COMERCIAL, ESCOLAR, LUCIDO, ETC, QUE DEFINAN EL ENTORNO Y CUALITATIVAMENTE LAS COMUNICACIONES DE ESTE CON EL MUNICIPIO.

3. SOLAR

SUPERFICIE

SE CONSIGNARAN LAS SUPERFICIES QUE FIGURAN EN ESCRITURAS Y PROYECTO. A EFECTOS DE TASACION SE TOMARA LA MENOR, EXCEPTO EN AQUELLOS CASOS QUE ESTE JUSTIFICADO ADOPTAR LA MAYOR U OTRA DIFERENTE.

INFRAESTRUCTURAS

SE CONSIDERARAN COMO OBRAS DE INFRAESTRUCTURA EXTERIOR LAS NECESARIAS PARA DOTAR AL TERRENO DE LOS SERVICIOS URBANISTICOS EXIGIDOS PARA SU CONSIDERACION COMO SOLAR, Y COMO DE INFRAESTRUCTURA INTERIOR, LAS DEFINIDAS EN PROYECTO QUE SE REALICEN O LAS EXISTENTES EN EL.

SE INDICARA LA OBRA EJECUTADA Y SE RESEÑARAN LAS OBRAS PENDIENTES DE REALIZAR, CUANTIFICANDO LA INVERSION PENDIENTE EN EL MOMENTO DE EFECTUAR LA TASACION.

REPERCUSION DEL SOLAR

SE DEFINE COMO REPERCUSION DEL SOLAR URBANIZADO EL COCIENTE ENTRE SU VALOR DE MERCADO Y LA SUPERFICIE CONSTRUIBLE SOBRE RASANTE.

EN EL CASO DE QUE LAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA NO ESTEN TERMINADAS, LA REPERCUSION DEL SOLAR URBANIZADO SE OBTENDRA COMO SUMA DE LA REPERCUSION DEL TERRENO EN EL MOMENTO DE REALIZAR LA TASACION Y EL IMPORTE POR METRO CUADRADO CONSTRUIDO DE LA INVERSION PENDIENTE.

4. CARACTERISTICAS DE LA VIVIENDA

TIPOLOGIA DE LA VIVIENDA.-EN ESTE APARTADO SE DESCRIBIRAN LAS DIFERENTES HABITACIONES QUE COMPONEN LA VIVIENDA, CON INDICACION DE SU USO.

EL APARTADO RELATIVO A ELEMENTOS FUNDAMENTALES Y TERMINACIONES E INSTALACIONES, ASI COMO EL ESTADO DE LAS OBRAS RESULTA SUFICIENTEMENTE EXPLICITO EN LAS FICHAS INCLUIDAS EN EL ANEXO.

SUPERFICIES

SUPERFICIE UTIL.-SE ENTIENDE POR SUPERFICIE UTIL LA DEL SUELO DE LA VIVIENDA CERRADA POR EL PERIMETRO DEFINIDO POR LA CARA INTERIOR DE SUS CERRAMIENTOS CON EL EXTERIOR O CON OTRAS VIVIENDAS Y LOCALES DE CUALQUIER USO, INCLUYENDO LA MITAD DE LA SUPERFICIE DE SUELO DE LOS ESPACIOS EXTERIORES DE USO PRIVATIVO DE LA VIVIENDA, TALES COMO TERRAZAS MIRADORES Y TENDEDORES Y EXCLUYENDO LA SUPERFICIE OCUPADA EN PLANTA POR LOS CERRAMIENTOS INTERIORES, FIJOS O MOVILES, POR LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES VERTICALES Y POR LAS CANALIZACIONES O CONDUCTOS CON SECCION HORIZONTAL SUPERIOR A 100 CENTIMETROS CUADRADOS.

SUPERFICIE CONSTRUIDA.-SE ENTIENDE POR SUPERFICIE CONSTRUIDA LA SUPERFICIE UTIL DEFINIDA, SIN EXCLUIR LA SUPERFICIE OCUPADA POR LOS ELEMENTOS INTERIORES MENCIONADOS E INCLUYENDO LOS CERRAMIENTOS EXTERIORES AL 100 POR 100 O AL 50 POR 100, SEGUN SE TRATE DE CERRAMIENTOS DE FACHADAS O DE CERRAMIENTOS COMPARTIDOS CON OTRAS VIVIENDAS O LOCALES, RESPECTIVAMENTE.

SUPERFICIE CONSTRUIDA CON ELEMENTOS COMUNES.-SE ENTIENDE COMO TAL LA SUMA DE LA SUPERFICIE CONSTRUIDA DE LA VIVIENDA MAS LA PARTE PROPORCIONAL QUE LE CORRESPONDE EN LOS ELEMENTOS COMUNES DEL EDIFICIO DONDE SE UBICA, ENTENDIENDOSE COMO TALES AQUELLOS QUE SE TIENEN EN CUENTA A EFECTOS DE COMPUTO DE EDIFICABILIDAD, SALVO CASOS SINGULARES QUE TENDRAN QUE SER DEBIDAMENTE JUSTIFICADOS.

POR EL TASADOR SE COMPROBARA SI LA SUPERFICIE DE ESCRITURA COINCIDE CON LA SUPERFICIE CONSTRUIDA CON ELEMENTOS COMUNES O UTIL, SEGUN CORRESPONDA LEGALMENTE, EN CUYO CASO SE TOMARA AQUELLA A EFECTOS DE TASACION. CUANDO NO COINCIDAN, SE LEVANTARA CROQUIS ACOTADO QUE DEBERA ACOMPAÑARSE AL ANEXO, TOMANDOSE COMO SUPERFICIE A EFECTOS DE TASACION LA RESULTANTE DE LAS MEDICIONES REALIZADAS.

5. DOCUMENTACION LEGAL

REGIMEN

PARA INMUEBLES SOMETIDOS A ALGUN REGIMEN DE PROTECCION PUBLICA, SE ADJUNTARA FOTOCOPIA DE LA CALIFICACION PROVISIONAL O DEFINITIVA.

LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS

SE ADJUNTARA FOTOCOPIA DE LA LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS.

6. VALORACION UNITARIA

LOS CRITERIOS PARA DETERMINAR LOS VALORES UNITARIOS SERAN:

- VALOR DE REALIZACION O DE MERCADO.

- VALOR MAXIMO LEGAL (SOLO PARA INMUEBLES DE PROTECCION PUBLICA).

- VALOR DE CAPITALIZACION DE LA RENTA NETA (SOLO PARA INMUEBLES DESTINADOS A ALQUILER).

A EFECTOS DE TASACION DE VIVIENDAS CON SUS ANEJOS, SE TOMARA LA SUPERFICIE CONSTRUIDA CON ELEMENTOS COMUNES. EN EDIFICIOS ACOGIDOS A CUALQUIER REGIMEN DE PROTECCION PUBLICA, SE TOMARA COMO SUPERFICIE LA CONSIGNADA EN LA CALIFICACION.

LOS INMUEBLES INCLUIDOS EN EL AMBITO DE APLICACION DE ESTA NORMA QUE SE ENCUENTREN EN SITUACIONES SINGULARES POR SU ESTDO DE CONSTRUCCION, OCUPACION O USO, DEBERAN SER VALORADOS ADEMAS CON CRITERIOS DIFERENTES A LOS INDICADOS, SIEMPRE QUE SE JUSTIFIQUEN DEBIDAMENTE.

6.1 VALOR DE REALIZACION O DE MERCADO.-SE DEFINE COMO TAL, EL VALOR QUE TIENE O PUEDE ALCANZAR EN EL MERCADO UNA VEZ CONSTRUIDO EL INMUEBLE OBJETO DE LA TASACION.

ESTE VALOR SE ESTIMA COMO PRODUCTO DEL COSTE DE EJECUCION (CE) POR EL COEFICIENTE DE MERCADO (K).

- COSTE DE EJECUCION.-SE DEFINE EL COSTE DE EJECUCION:

CE=(S+C) POR R (1+INCREMENTO IPC POR T)

SIENDO:

S: REPERCUSION DEL SUELO URBANIZADO SEGUN APARTADO 3.

C: COSTE DE CONSTRUCCION DEFINIDO COMO COSTE DE EJECUCION POR CONTRATO, EXPRESADO EN PTAS/M CUADRADO CONSTRUIDO.

R: RELACION ENTRE SUPERFICIE CONSTRUIDA Y UTIL. ESTE COEFICIENTE SE UTILIZARA CUANDO SEA PRECISO REALIZAR LA TASACION EN PTAS/M CUADRADO UTIL.

INCREMENTO IPC: INCREMENTO DEL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMO, ESTIMADO OFICIALMENTE PARA EL AÑO EN CURSO.

T: TIEMPO ESTIMADO EN AÑOS PARA LA TERMINACION DE LAS OBRAS DESDE EL MOMENTO DE REALIZAR LA TASACION.

- COEFICIENTE DE MERCADO.-SE ENTIENDE POR TAL LA RELACION EXISTENTE ENTRE EL PRECIO DE VENTA ACTUAL Y NORMAL ESTIMADO PARA INMUEBLES SIMILARES AL OBJETO DE TASACION Y EL COSTE DE EJECUCION CALCULADO. ESTE COEFICIENTE RECOGE LOS COSTES (HONORARIOS, LICENCIAS, TASAS, FINANCIEROS, PUBLICIDAD, ETC.) Y EL BENEFICIO PREVISIBLE. PARA SU DETERMINACION SE REALIZARA UNA INVESTIGACION DEL MERCADO.

6.2 VALOR MAXIMO LEGAL.-ESTE VALOR ES EL QUE VIENE DETERMINADO COMO MAXIMO POR LA LEGISLACION CORRESPONDIENTE AL TIPO DE REGIMEN DE PROTECCION OFICIAL AL QUE ESTE ACOGIDA LA VIVIENDA.

6.3 VALOR DE CAPITALIZACION DE LA RENTA NETA.-ESTE VALOR ES EL ATRIBUIBLE A LA VIVIENDA COMO CONSECUENCIA DE LAS RENTAS QUE PUEDE PRODUCIR POR SU ARRENDAMIENTO.

SOLAMENTE SE DETERMINARA ESTE VALOR EN EL CASO DE VIVIENDAS DESTINADAS A ALQUILER.

EL VALOR DE CAPITALIZACION DE LA RENTA NETA SE OBTIENE COMO PRODUCTO DE SU VALOR ACTUAL (VA) POR UN COEFICIENTE DE PROYECCION (P).

EL VALOR ACTUAL SE OBTIENE CAPITALIZANDO LA RENTA NETA AL TIPO DE INTERES DEL 8 POR 100 ANUAL, PUDIENDOSE MODIFICAR PERIODICAMENTE ESTE TIPO DE CAPITALIZACION POR LA DIRECCION GENERAL DEL TESORO Y POLITICA FINANCIERA.

EN CASO DE VIVIENDAS ACOGIDAS A CUALQUIER REGIMEN DE PROTECCION OFICIAL, SE DETERMINARA EL VALOR EN FUNCION DE LA RENTA MAXIMA LEGAL SI ESTA FUERA INFERIOR A LA REAL.

- COEFICIENTE DE PROYECCION P.-EL COEFICIENTE DE PROYECCION P RECOGE LAS VARIACIONES DEL VALOR ACTUAL DE CAPITALIZACION DE LA RENTA NETA HASTA EL MOMENTO EN QUE SE PUEDA PRODUCIR EL ARRENDAMIENTO EFECTIVO, Y SU VALOR EN NINGUN CASO SERA SUPERIOR A

(1+INCREMENTO IPC POR T)

SIENDO:

INCREMENTO IPC: INCREMENTO DEL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMO ESTIMADO OFICIALMENTE.

T: TIEMPO EN AÑOS ESTIMADO DESDE EL MOMENTO EN QUE SE EFECTUA LA TASACION HASTA EL POSIBLE ARRENDAMIENTO.

7. TASACION

DE LOS VALORES CALCULADOS, SE ADOPTARA COMO VALOR UNITARIO DE TASACION EL MENOR DE ELLOS, DETERMINANDOSE LA TASACION COMO PRODUCTO DE ESTE POR LA SUPERFICIE DE LA VIVIENDA.

EL GARAJE, EL TRASTERO U OTRO ANEXO VINCULADO SE TASARA COMO PARTIDA ALZADA.

DOCUMENTACION GRAFICA

COMO ANEXOS AL CERTIFICADO DE TASACION, SE INCLUIRA LA SIGUIENTE DOCUMENTACION GRAFICA:

CROQUIS DE SITUACION.-EL CROQUIS DE SITUACION RECOGERA LA UBICACION DEL INMUEBLE OBJETO DE TASACION CON RESPECTO A LAS PRINCIPALES VIAS DE LA POBLACION A ESCALA SUFICIENTEMENTE REPRESENTATIVA.

CROQUIS DEL ENTORNO.-ESTE CROQUIS RECOGERA EL ENTORNO CONSIDERADO, CON INDICACION DE LA UBICACION DEL INMUEBLE OBJETO DE TASACION. EN OCASIONES EL CROQUIS DEL ENTORNO COINCIDIRA CON EL DE SITUACION.

CROQUIS DEL EDIFICIO.-SERAN LOS NECESARIOS PARA LA DEFINICION DE LA DISTRIBUCION Y USOS DEL EDIFICIO, SIN QUE SE REALICE NECESARIAMENTE A UNA ESCALA DETERMINADA.

(CUADROS OMITIDOS)

8. OBSERVACIONES

FIRMA, FECHA, SELLO DE LA SOCIEDAD DE TASACION Y NOMBRE DEL TASADOR.

DOCUMENTACION GRAFICA

- CROQUIS DE SITUACION.

- CROQUIS DEL ENTORNO.

- CROQUIS DEL EDIFICIO.

INSTRUCCION SOBRE VALORACION DE BIENES EN EL MERCADO HIPOTECARIO. EDIFICACIONES INDUSTRIA-MERCADO HIPOTECARIO. EDIFICACIONES INDUSTRIALES EN CONSTRUCCION O TERMINADAS

AMBITO DE APLICACION

LA PRESENTE NORMATIVA ES DE APLICACION A LA VALORACION DE TODO TIPO DE EDIFICACIONES ESTRUCTURALMENTE DIAFANAS, DESTINADAS A NAVES INDUSTRIALES, COMERCIALES O DE ALMACENAMIENTO DE USO POLIVALENTE, LOCALIZADAS DENTRO O FUERA DEL CASCO URBANO, SIEMPRE QUE EL SUELO SOBRE EL QUE SE ASIENTEN ESTE CALIFICADO PLARA EL USO AL CUAL SE DESTINAN.

DESCRIPCION DE LA GARANTIA

SE EXPONDRAN LOS EPIGRAFES DEL ANEXO CON LA AMPLITUD QUE REQUIERA LA IMPORTANCIA DE LA FINCA A TASAR, DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES INSTRUCCIONES:

1. IDENTIFICACION

SE CONSIGNARAN EN ESTE APARTADO TODOS LOS DATOS QUE PERMITAN IDENTIFICAR LA GARANTIA, INDICANDO EN EL PUNTO CORRESPONDIENTE EL TIPO DE EDIFICACION, Y SI ESTA ES NAVE INDUSTRIAL, COMERCIAL O DE ALMACENAMIENTO.

SE DESCRIBIRA SOMERAMENTE LA NAVE, INDICANDO SI SE TRATA DE UNA SOLA EDIFICACION O DE VARIAS AGRUPADAS EN UN COMPLEJO, Y EL USO O ACTIVIDAD QUE ESTEN DESTINADOS.

2. LOCALIDAD

SE IDENTIFICARA EN CASO DE NO SER CAPITAL DE PROVINCIA, SI ES CABECERA COMARCAL, NUCLEO SATELITE O NUCLEO AUTONOMO EN CUANTO A OCUPACION LABORAL SE REFIERE. SE RESEÑARAN LOS DATOS NECESARIOS PARA TIPIFICAR LA LOCALIDAD, INDICANDO SU POBLACION DE DERECHO SEGUN EL ULTIMO CENSO Y UNA ESTIMACION EN CUANTO AL CRECIMIENTO DE ESTA.

EL APARTADO REFERENTE A COMUNICACIONES INCLUIRA LAS MAS SIGNIFICATIVAS, INDICANDO TIPO DE CARRETERAS, EXISTENCIA DE FERROCARRIL, PUERTO Y AEROPUERTO.

SE DEBERA DESCRIBIR EL TIPO DE ACTIVIDAD DOMINANTE EN LA LOCALIDAD, INDICANDO SI ESTA DEPENDE DE UNA SOLA EMPRESA.

3. AREA DE INFLUENCIA Y/O ENTORNO

SE INDICARAN SUS RASGOS BASICOS TERRITORIALES Y SOCIOECONOMICOS.

3.1 TIPIFICACION URBANA.-SE TIPIFICARA EL ENTORNO COMO URBANO, SUBURBANO O RURAL, INDICANDOSE SI LA NAVE SE ENCUENTRA EN UN POLIGONO INDUSTRIAL.

LOS PUNTOS CORRESPONDIENTES A GRADO DE EDIFICACION INDUSTRIAL Y RITMO DE DESARROLLO SERAN ESTIMADOS POR EL TASADOR, REFIRIENDOSE AL GRADO DE EDIFICACION INDUSTRIAL EN RELACION AL MAXIMO PREVISTO POR LAS ORDENANZAS.

3.2 TIPIFICACION INDUSTRIAL.-SE APORTARAN TODOS LOS DATOS NECESARIOS PARA LA IDENTIFICACION INDUSTRIAL DEL ENTORNO, INDICANDOSE EL TIPO DE INDUSTRIA EXISTENTE EN LA ZONA. SE ESTIMARA POR EL TASADOR LA DENSIDAD DE NAVES EN LA ZONA Y EL NIVEL DE OCUPACION DE ESTAS.

EN EL EPIGRAFE CORRESPONDIENTE A ACCESIBILIDAD SE RESEÑARAN LOS MEDIOS DE TRANSPORTE UTILIZABLES, DEBIENDO INDICARSE LA EXISTENCIA O NO DE TRANSPORTES PUBLICOS.

3.3 INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTOS.-SE INDICARAN LAS EXISTENTES EN EL ENTORNO, ASI COMO SU GRADO DE CONSERVACION E IDONEIDAD.

4. TERRENO AFECTO AL INMUEBLE

4.1 SUPERFICIE.-SE CONSIGNARAN LAS SUPERFICIES REALES Y/O LAS QUE FIGUREN EN ESCRITURAS Y PROYECTO. A EFECTOS DE TASACION SE TOMARA LA MENOR, EXCEPTO EN AQUELLOS CASOS QUE ESTE JUSTIFICADO ADOPTAR LA MAYOR U OTRA DIFERENTE.

4.2 CARACTERISTICAS URBANISTICAS.-DEBERA SEÑALARSE EL CUMPLIMIENTO O NO DE LA LEGISLACION URBANISTICA A LA VISTA DE LA DOCUMENTACION APORTADA.

4.3 INFRAESTRUCTURA.-SE CONSIDERARAN COMO OBRAS DE INFRAESTRUCTURA EXTERIOR LAS NECESARIAS PARA EL NORMAL USO DE LA NAVE Y COMO DE INFRAESTRUCTURA INTERIOR LAS DEFINIDAS EN PROYECTO O LAS EXISTENTES EN EL.

5. EDIFICACION

5.1 DOCUMENTACION TECNICA.-PARA INMUEBLES EN CONSTRUCCION SE SEÑALARA EL NIVEL DE PROYECTO ANALIZADO, ASI COMO SU FECHA DE REDACCION Y VISADO.

PARA INMUEBLES TERMINADOS SE INDICARAN LOS DOCUMENTOS (PLANOS, MEMORIAS, ETC.) O PROYECTO COMPLETO, CUANDO EXISTA, QUE SE HAN UTILIZADO.

5.2 CARACTERISTICAS.-SE CUMPLIMENTARAN TANTOS IMPRESOS COMO EDIFICACIONES SEAN SUSCEPTIBLES DE DESCRIPCION SEPARADA. PARA LAS ZONAS ADMINISTRATIVAS Y ANEJOS SE UTILIZARA OTRO IMPRESO EN EL CASO DE QUE SE ENCUENTREN EN OTRO EDIFICIO INDEPENDIENTE O QUE POR SUS CARACTERISTICAS EL TASADOR, CONSIDERE NECESARIA UNA DESCRIPCION MAS DETALLADA. CUANDO NO SE DEN ESTAS CIRCUNSTANCIAS SE UTILIZARA EL ESPACIO CORRESPONDIENTE DEL APARTADO 5.2.

A EFECTOS DE TASACION SE TOMARA LA SUPERFICIE CONSTRUIDA, ENTENDIENDO COMO TAL LA QUE ESTA BAJO CUBIERTA.

EN EL CASO DE EXISTENCIA DE MATERIALES FACILMENTE DETERIORABLES O DESMONTABLES SE INDICARA EN EL PUNTO CORRESPONDIENTE.

COMO INSTALACIONES A DESCARTAR SE CITARAN APARATOS ELEVADORES, PUENTES GRUA, SISTEMA DE VENTILACION EN CASO DE QUE ESTA NO SEA NATURAL, CALEFACCION, AIRE COMPRIMIDO, ETC.

SE CONSIDERARAN CONDICIONANTES PARA USOS ALTERNATIVOS LAS CARACTERISTICAS Y ELEMENTOS DE LA EDIFICACION QUE LIMITEN O DIFICULTEN USOS DISTINTOS AL DEL MOMENTO DE TASACION.

6. DOCUMENTACION LEGAL

LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS: EN CONSTRUCCIONES DE NUEVA PLANTA SE ADJUNTARA FOTOCOPIA DE LA LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS: EN INMUEBLES ARRENDADOS SE ADJUNTARAN FOTOCOPIAS DE LOS CONTRATOS Y DEL ULTIMO RECIBO DE RENTA ABONADO.

LICENCIA DE APERTURA O FUNCIONAMIENTO: EN EL CASO DE QUE EL INMUEBLE ESTE TERMINADO Y NO UTILIZADO, FOTOCOPIA DEL CERTIFICADO FINAL DE OBRA.

7. TASACION

A EFECTOS DE TASACION SE TOMAN COMO CRITERIOS DE VALORACION LOS TRES SIGUIENTES:

7.1. VALOR DE REPOSICION.-SE DEFINE COMO TAL EL COSTE QUE SUPONDRIA REPRODUCIR LA EDIFICACION OBJETO DE TASACION EN EL ESTADO QUE PRESENTA EN EL MOMENTO QUE ESTA SE REALIZA. SE CALCULA COMO LA SUMA DEL VALOR DEL SUELO Y DEL COSTE DE CONSTRUCCION.

EL VALOR DEL SUELO SE ESTIMARA EN FUNCION DE LOS PRECIOS ALCANZADOS EN LA ZONA,Y TENIENDO EN CUENTA LAS CARACTERISTICAS DE SU UBICACION, CALIFICACION E INFRAESTRUCTURAS. SE CONSIDERARA EL SIGUIENTE ORDEN PREFERENCIAL:

-TERRENOS DEL MISMO ENTORNO QUE LA NAVE Y QUE TENGAN LA MISMA CALIFICACION Y USO.

-TERRENOS DE OTRAS AREAS DE CARACTERISTICAS Y USOS SIMILARES.

EL COSTE DE CONSTRUCCION SE CALCULARA COMO EL NORMAL DE EJECUCION POR CONTRATA, MAS HONORARIOS Y LICENCIAS, EN LA ZONA PARA NAVES DE SIMILARES CARACTERISTICAS. ESTE COSTE SERA DISMINUIDO POR LA DEPRECIACION ACUMULADA, QUE NO DEBERA SER INFERIOR AL 3 POR 100 ANUAL, CALCULADO DESDE LA FECHA DE CONSTRUCCION O DESDE LA ULTIMA REFORMA IMPORTANTE. CASOS ESPECIALES DE BUENA CONSERVACION DEBIDAMENTE RAZONADOS PODRAN MODIFICAR EL COEFICIENTE ANTERIOR.

7.2 VALOR DE REALIZACION.- SE DEFINE COMO TAL EL QUE PODRIA OBTENERSE EN EL MERCADO POR EL INMUEBLE OBJETO DE TASACION. SE ESTIMARA EN FUNICION DE LOS PRECIOS ALCANZADOS EN EL MERCADO PARA INMUEBLES DE SIMILARES CARACTERISTICAS, DEBIENDO TENERSE EN CUENTA SU IDONEIDAD PARA USOS ALTERNATIVOS Y/O LOS POSIBLES COSTES DE TRANSFORMACION QUE SE DERIVEN.

7.3 VALOR DE CAPITALIZACION DE LA RENTA.-SOLO SE CONSIDERARA PARA EDIFICIOS ARRENDADOS EN EL MOMENTO DE LA TASACION:

-EN CASO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS CON OCUPACION DEL EDIFICIO ANTERIOR AL 1 DE ENERO DE 1942, SE PROCEDERA A CAPITALIZAR LA RENTA ANUAL ESTIPULADA, SIEMPRE QUE NO SUPERE EL MAXIMO LEGAL, AL TIPO DE INTERES DEL 3 POR 100 ANUAL.

-EN CASO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CON OCUPACION DEL EDIFICIO POSTERIOR AL 1 DE ENERO DE 1942, SE CAPITALIZARA LA RENTA ANUAL ESTIPULADA EN EL 4,5 POR 100 ANUAL.

-EN EL CASO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CON CLAUSULA DE REVISION LIBRE SE CAPITALIZARA LA RENTA ANUAL ACTUALIZADA AL TIPO DE INTERES DEL 12 POR 100.

-EN EL CASO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA, LA PARTE DE LA RENTA CONTRACTUAL IMPUTABLE AL INMUEBLE SERA LA QUE SE ACTUALIZARA PARA LA DETERMINACION DEL VALOR EN VENTA CONFORME AL CRITERIO ANTERIORMENTE EXPUESTO.

8. VALOR DE TASACION

EL VALOR DE TASACION SERA EL MENOR DE LOS VALORES OBTENIDOS POR LOS TRES PROCEDIMIENTOS ANTERIORES.

DOCUMENTACION GRAFICA

COMO ANEXO AL CERTIFICADO DE TASACION SE INCLUIRA LA SIGUIENTE DOCUMENTACION GRAFICA:

-CROQUIS DE SITUACION.- EL CROQUIS DE SITUACION RECOGERA LA UBICACION DE LA EDIFICACION OBJETO DE TASACION, CON RESPECTO A LAS PRINCIPALES VIAS DE COMUNICACION, A ESCALA SUFICIENTEMENTE REPRESENTATIVA.

-CROQUIS DEL AREA Y/O ENTORNO .- ESTE CROQUIS RECOGERA EL CONSIDERADO.

-CROQUIS DE LAS EDIFICACIONES.- SERAN LOS NECESARIOS PARA LA DEFINICION DE LA DISTRIBUCION Y USOS DE LA EDIFICACION.

(CUADROS OMITIDOS)

INSTRUCCION PARA LA VALORACION DE BIENES EN EL MERCADO HIPOTECARIO. TERRENOS Y EDIFICACIONES EN CONSTRUCCION Y TERMINADAS LIGADAS A UNA EXPLOTACION ECONOMICA

AMBITO DE APLICACION

LA PRESENTE NORMATIVA ES DE APLICACION OBLIGATORIA A TODA TASACION DE UN INMUEBLE DE USO MONOVALENTE QUE ESTE O PUEDA ESTAR VINCULADO A UNA EXPLOTACION ECONOMICA Y CUYA CESION NO QUEDE REGULADA POR LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

ES APLICABLE EN PARTICULAR A LOS SIGUIENTES TIPOS DE INMUEBLES:

-TERRENOS CLASIFICADOS COMO NO URBANIZABLES, DESTINADOS A UNA EXPLOTACION ECONOMICA DISTINTA DE LA AGROPECUARIA.

-INSTALACIONES INDUSTRIALES, FABRILES Y DE PRODUCCION AGROPECUARIA.

-CENTROS DE TRANSPORTE, APARCAMIENTO Y EDIFICACIONES E INSTALACIONES LIGADAS AL SERVICIO DE TRANSPORTE.

- GRANDES CENTROS COMERCIALES DE DISTRIBUCION Y VENTA.

- INMUEBLES HOTELEROS EN SU DIVERSAS CATEGORIAS Y TIPOLOGIAS.

- INMUEBLES DE CARACTER SANITARIO.

- INSTALACIONES RECREATIVAS, DEPORTIVAS Y DE ESPECTACULOS.

- CENTROS DE ENSEÑANZA Y DEMAS INSTALACIONES CULTURALES.

- RESTO DEL EQUIPAMIENTO SOCIAL SUSCEPTIBLE DE SER HIPOTECADO.

DESCRIPCION DE LA FINCA

SE EXPONDRAN LOS EPIGRAFES DEL ANEXO, CON LA AMPLITUD QUE REQUIERA LA IMPORTANCIA DE LA FINCA A TASAR, DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES INSTRUCCIONES:

1. IDENTIFICACION

SE CONSIGNARAN LOS DATOS RELATIVOS A LA LOCALIZACION DEL INMUEBLE, DEFINIENDO SU TIPOLOGIA, UBICACION Y DATOS REGISTRALES DEL INMUEBLE O CONJUNTO DE INMUEBLES LIGADOS A LA UNIDAD DE LA EXPLOTACION.

2. AREA DE INFLUENCIA

SE INDICARAN LOS RASGOS BASICOS TERRITORIALES, POBLACIONES, SOCIOECONOMICO, ETC., QUE INFLUYEN O PUEDEN INFLUIR EN EL RESULTADO DE LA EXPLOTACION DE LA FINCA.

3. ENTORNO

LA CARACTERIZACION DEL ENTORNO SE CENTRARA EN LOS SIGUIENTES PUNTOS:

3.1 SIGNIFICACION.- EN ESTE APARTADO SE SEÑALARA LA TIPIFICACION, GRADO DE CONSOLIDACION Y DESARROLLO Y CARACTERIZACION DEL ENTORNO PROXIMO AL INMUEBLE.

3.2 INFRAESTRUCTURA.- SE INDICARAN LAS EXISTENTES EN EL ENTORNO ASI COMO SU GRADO DE CONSERVACION.

3.3 EQUIPAMIENTO Y COMUNICACIONES.- SE INDICARA EL EQUIPAMIENTO COMERCIAL, ESCOLAR, LUDICO, ETC., QUE DEFINAN EL ENTORNO Y CUALITATIVAMENTE LAS COMUNICACIONES. 4. UNIDAD DE EXPLOTACION

SE DESCRIBIRA SINTETICAMENTE LA UNIDAD OBJETO DE TASACION EN LO QUE SE REFIERE A CONSTRUCCIONES, EDIFICACIONES (AISLADAS, AGRUPADAS, NUMERO DE PLANTAS, USOS, ETC.,) Y SERVICIOS GENERALES DE QUE DISPONGA (AJARDINAMIENTO, APARCAMIENTO, INSTALACIONES, ETC.).

5. SOLAR

5.1 SUPERFICIE.-SE CONSIGNARAN LAS SUPERFICIES REALES Y/O LAS QUE FIGUREN EN ESCRITURAS Y PROYECTO. A EFECTOS DE TASACION SE TOMARA LA MENOR, EXCEPTO EN AQUELLOS CASOS QUE ESTE JUSTIFICADO ADOPTAR LA MAYOR U OTRA DIFERENTE.

5.2 INFRAESTRUCTURA.-SE CONSIDERARAN COMO OBRAS DE INFRAESTRUCTURA EXTERIOR, LAS NECESARIAS PARA LA EXPLOTACION DEL INMUEBLE Y COMO DE INFRAESTRUCTURA INTERIOR, LAS DEFINIDAS EN PROYECTO O LAS EXISTENTES EN EL.

EN CUANTO A LA INFRAESTRUCTURA EXTERIOR SE INDICARA SI LA EXISTENTE O LA PREVISTA HACE VIABLE LA EXPLOTACION.

6. CONSTRUCCIONES

6.1 DOCUMENTACION TECNICA.-PARA INMUEBLES EN CONSTRUCCION SE SEÑALARA EL NIVEL DEL PROYECTO ANALIZADO, ASI COMO SU FECHA DE REDACCION Y VISADO.

PARA INMUEBLES TERMINADOS SE INDICARAN LOS DOCUMENTOS (PLANOS, MEMORIAS, ETC) O PROYECTO COMPLETO, CUANDO EXISTA, QUE SE HAN UTILIZADO.

6.2 DISTRIBUCION, SUPERFICIES Y USOS.-SE DESCRIBIRA LA DISTRIBUCION POR PLANTAS, SUPERFICIES Y USOS DE CADA UNA DE ELLAS.

A EFECTOS DE TASACION DE EDIFICACIONES, SE TOMARAN LAS SUPERFICIES CONSTRUIDAS, ENTENDIENDO COMO TALES LAS QUE ESTAN BAJO CUBIERTA.

6.3 CARACTERISTICAS.-SE SEÑALARAN LAS CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE OBJETO DE LA TASACION, DEFINIENDO SUS ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS FUNDAMENTALES (CIMENTACION, ESTRUCTURA, CUBIERTA, CERRAMIENTOS EXTERIORES, FACHADA, CARPINTERIA EXTERIOR, ETC.) SUS TERMINACIONES Y ACABADOS (PAVIMENTOS, TERMINACIONES DE TECHOS Y PAREDES, CARPINTERIA INTERIOR, ETC.), ASI COMO SUS INSTALACIONES.

6.4 ESTADO.-EN CONSTRUCCIONES DE NUEVA PLANTA O REHABILITACIONES SE INDICARA LA OBRA REALIZADA EN EL MOMENTO DE EFECTUAR LA TASACION, Y EN LAS TERMINADAS SU ESTADO DE CONSERVACION (Y MANTENIMIENTO), ASI COMO SI ULTIMAMENTE SE HAN REALIZADO REHABILITACIONES.

7. DOCUMENTACION LEGAL

LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS.-EN CONSTRUCCIONES DE NUEVA PLANTA, SE ADJUNTARA FOTOCOPIA DE LA LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS.

- CONTRATOS DE ARRENTAMIENTOS.-EN INMUEBLES ARRENDADOS, SE ADJUNTARAN FOTOCOPIAS DE LOS CONTRATOS Y DEL ULTIMO RECIBO DE RENTA ABONADO.

- CERTIFICACION FINAL DE OBRA.-EN EL CASO DE QUE EL INMUEBLE ESTE TERMINADO Y NO UTILIZADO, SE ADJUNTARA FOTOCOPIA DEL CERTIFICADO FINAL DE OBRA.

8. ANALISIS TECNICO-ECONOMICO

PARA LA DETERMINACION DE LA RENTA IMPUTABLE A UN INMUEBLE LIGADO A UNA EXPLOTACION ECONOMICA, SE PROCEDE AL ANALISIS TECNICO-ECONOMICO DE LA EXPLOTACION DE QUE SE TRATE. EN LOS SUPUESTOS EN LOS QUE EL INMUEBLE SE HALLE ARRENDADO, LA RENTA CONTRACTUAL CONSTITUYE UN DATO CONOCIDO.

LOS RESULTADOS DE LA EXPLOTACION ECONOMICA SE DETERMINAN, PARA LOS INMUEBLES CUYA EXPLOTACION NO HAYA COMENZADO, A PARTIR DE LOS RATIOS MEDIOS HABITUALES OBTENIDOS EN LAS EXPLOTACIONES SIMILARES, CON LAS CORRECCIONES QUE PROCEDA, EN FUNCION DE LAS CIRCUSTANCIAS ESPECIFICAS DE EXPLOTACION DE QUE SE TRATE. PARA LAS EXPLOTACIONES EN MARCHA, LOS RESULTADOS SE CIFRARAN COMO MEDIA ARITMETICA DE LOS BENEFICIOS DE LA CUENTA DE EXPLOTACION DE LOS TRES ULTIMOS AÑOS, PARTIENDO DE SUS DATOS CONTABLES CONTRASTADOS INGRESOS MENOS COSTE ELIMINANDO DE LOS SEGUNDOS LOS INTERESES DE CAPITALES AJENOS, Y COMPUTANDO CORRECTAMENTE LAS AMORTIZACIONES QUE PROCEDA, SI ESTAS NO HUBIESEN SIDO CONTABILIZADAS ADECUADAMENTE.

CUANDO SE OBSERVEN CIRCUSTANCIAS ESPECIALES (POSITIVAS O NEGATIVAS), EN LA EXPLOTACION ECONOMICA DE QUE SE TRATE, LOS RESULTADOS DEDUCIDOS DE LA CONTABILIDAD, SERAN CORREGIDOS EN FUNCION DE LOS RATIOS MEDIOS HABITUALES DE EXPLOTACIONES SIMILARES. DEL RESULTADO ASI OBTENIDO SE ASIGNARA AL INMUEBLE LA PARTE QUE LE CORRESPONDA, LO QUE TENDRA A EFECTOS DE ESTA NORMA LA CONSIDERACION DE "RENTA IMPUTABLE AL INMUEBLE".

9. TASACION

A EFECTOS DE TASACION SE TOMAN COMO CRITERIOS DE VALORACION LOS DOS SIGUIENTES:

- VALOR DE REPOSICION.

- VALOR DE CAPITALIZACION.

9.1 VALOR DE REPOSICION.-SE DEFINE COMO TAL EL COSTE QUE SUPONDRIA "REPRODUCIR" EL INMUEBLE OBJETO DE TASACION EN EL MOMENTO EN QUE ESTA SE REALIZA. SE CALCULA COMO SUMA DEL VALOR DEL SOLAR Y DEL COSTE DE CONSTRUCCION.

EL VALOR DEL SOLAR SE ESTIMARA EN FUNCION DE LOS PRECIOS ALCANZADOS POR LOS TERRENOS EN LA ZONA Y TENIENDO EN CUENTA LAS CARACTERISTICAS DE SU SITUACION Y CALIFICACION. PARA LA COMPARACION SE TENDRA EN CUENTA EL SIGUIENTE ORDEN PREFERENCIAL:

A) TERRENOS DEL MISMO ENTORNO QUE EL INMUEBLE A TASAR Y QUE TENGAN LA MISMA CALIFICACION Y USO.

B) TERRENOS DE OTRAS AREAS DE CARACTERISTICAS SIMILARES QUE TENGAN LA MISMA CALIFICACION Y USO.

EL COSTE DE CONSTRUCCION SE CALCULARA EN BASE A LOS COSTES NORMALES EN LA ZONA PARA EDIFICIOS DE CARACTERISTICAS SIMILARES AL OBJETO DE TASACION; INCLUIRA LAS INFRAESTRUCTURAS Y CONSTRUCCIONES AUXILIARES QUE SEAN IMPRESCINDIBLES PARA EL FUNCIONAMIENTO DE LA EXPLOTACION.

SE DEFINE EL COSTE DE CONSTRUCCION COMO EL DE EJECUCION POR CONTRATA MAS HONORARIOS Y LICENCIAS.

EL COSTE DE CONSTRUCCION SERA DISMINUIDO POR LA DEPRECIACION ACUMULADA DE LAS EDIFICACIONES, INFRAESTRUCTURAS E INSTALACIONES QUE FORMEN PARTE DEL INMUEBLE. PARA DETERMINAR LA CUANTIA DE LA DEPRECIACION ACUMULADA DESDE LA CONSTRUCCION DEL EDIFICIO, O DESDE SU ULTIMA REHABILITACION O REFORMA IMPORTANTE, SE CONSIDERARAN PARA EL INMUEBLE LOS TRES TIPOS DE DEPRECIACION: FISICA, FUNCIONAL Y ECONOMICA.

EL COEFICIENTE MEDIO DE DEPRECIACION ANUAL ACUMULADA, DETERMINADO SEGUN EL ANTEDICHO PROCEDIMIENTO, NO SERA INFERIOR A LOS SIGUIENTES VALORES:

- INSTALACIONES INDUSTRIALES, FABRILES Y DE PRODUCCION ANIMAL INTENSIVA: 3 POR 100 ANUAL.

- CENTROS DE TRANSPORTE, APARCAMIENTOS Y EDIFICACIONES LIGADAS AL SERVICIO DEL TRANSPORTE: 3,5 POR 100 ANUAL.

- GRANDES CENTROS COMERCIALES DE DISTRIBUCION Y VENTA: 4 POR 100 ANUAL.

- ESTABLECIMIENTOS HOTELEROS EN SUS DIVERSAS CATEGORIAS Y TIPOLOGIAS: 3 POR 100 ANUAL.

- ESTABLECIMIENTOS DE CARACTRER SANITARIO: 3 POR 100 ANUAL.

- INSTALACIONES RECREATIVAS, DEPORTIVAS Y DE ESPECTACULOS: 3,5 POR 100 ANUAL.

- CENTROS DE ENSEÑANZA Y DEMAS INSTALACIONES CULTURALES: 3 POR 100 ANUAL.

- RESTO DEL EQUIPAMIENTO SOCIAL Y OTROS INMUEBLES NO INCLUIDOS EN GRUPOS ANTERIORES: 3 POR 100 ANUAL.

CASOS ESPECIALES DE BUENA CONSERVACION DEBIDAMENTE RAZONADOS, PODRAN MODIFICAR LOS COEFICIENTES ANTES RESEÑADOS.

9.2 VALOR DE CAPITALIZACION.-SE DEFINE COMO TAL LA ESTIMACION DEL PRECIO QUE UN EMPRESARIO MEDIO ESTARIA DISPUESTO A PAGAR AL CONTADO, POR LA ADQUISICION DEL INMUEBLE EN FUNCION DE SUS EXPECTATIVAS DE RENDIMIENTO DERIVADAS DE LA EXPLOTACION DEL MISMO.

SE CALCULA COMO SUMA DEL VALOR DE CAPITALIZACION DE LA RENTA IMPUTABLE AL INMUEBLE Y DEL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE RESIDUAL UNA VEZ TRANSCURRIDA LA VIDA ECONOMICA PREVISIBLE DE LA EXPLOTACION.

EL VALOR DE CAPITALIZACION DE LA RENTA IMPUTABLE AL INMUEBLE SE CALCULA ACTUALIZANDO A UNA DETERMINADA TASA DE CAPITALIZACION LAS RENTAS ANUALES IMPUTABLES AL INMUEBLE DURANTE EL PERIODO DE VIDA UTIL DEL EDIFICIO, QUE QUEDE PENDIENTE EN EL MOMENTO DE REALIZAR LA TASACION.

EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE RESIDUAL SE CALCULA RETROTRAYENDO AL MOMENTO DE EFECTUAR LA TASACION, A LA MISMA TASA Y PLAZO ANTEDICHOS, EL VALOR DEL SOLAR.

LA TASA DE CAPITALIZACION SE FIJARA SEGUN LA TIPOLOGIA DEL INMUEBLE DE QUE SE TRATE, TENIENDO EN CUENTA QUE SE OPERA EN PESETAS CONSTANTES. SU VALOR SERA SIEMPRE SUPERIOR A LA DIFERENCIA EXISTENTE, EN EL MOMENTO DE LA TASACION, ENTRE LA RENTABILIDAD BRUTA DE LA DEUDA PUBLICA A LARGO PLAZO (ULTIMA EMISION) Y EL INCREMENTO DEL IPC DE LOS ULTIMOS DOCE MESES PUBLICADO POR EL INE.

SERAN CIRCUSTANCIAS QUE DEBERAN SER TENIDAS EN CUENTA PARA SU DETERMINACION EL RIESGO, PLAZO DE RECUPERACION Y LIQUIDEZ.

10. VALOR DE TASACION

EL VALOR DE TASACION SERA EL MENOR DE LOS VALORES CALCULADOS ANTERIORMENTE.

DOCUMENTACION GRAFICA

COMO ANEXOS AL CERTIFICADO DE TASACION, SE INCLUIRA LA SIGUIENTE DOCUMENTACION GRAFICA:

- CROQUIS DE SITUACION.-EL CROQUIS DE SITUACION RECOGERA LA UBICACION DEL INMUEBLE OBJETO DE TASACION CON RESPECTO A LAS PRINCIPALES VIAS DE LA POBLACION A ESCLA SUFICIENTEMENTE REPRESENTATIVA.

- CROQUIS DE ENTORNO.-ESTE CROQUIS RECOGERA EL ENTORNO CONSIDERADO, CON INDICACION DE LA UBICACION DEL INMUEBLE OBJETO DE TASACION.

- CROQUIS DEL INMUEBLE.-SERAN LOS NECESARIOS PARA LA DEFINICION DE LA DISTRIBUCION Y USOS DEL INMUEBLE Y SUS CALIFICACIONES.

DECRIPCION DE LA FINCA GARANTIA

1. IDENTIFICACION:

DEFINICION.

UBICACION.

FINCA REGISTRAL.

2. AREA DE INFLUENCIAR:

POBLACION: TIPO DE NUCLEO, ACTIVIDAD DOMINANTE.

CENSO HABITANTES.

CRECIMIENTO POBLACION.

3. ENTORNO:

SIGNIFICACION.

INFRAESTRUCTURAS.

EQUIPAMIENTO Y COMUNICACIONES.

4. UNIDAD DE EXPLOTACION.

5. SOLAR.

SUPERFICIE.

INFRAESTRUCTURAS.

REPERCUSION.

6. CONSTRUCCIONES:

DOCUMENTACION TECNICA.

DISTRIBUCION, SUPERFICIES Y USOS.

CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS.

ESTADO DE OBRAS.

ESTADO DE MANTENIMIENTO Y CONSERVACION.

7. DOCUMENTACION LEGAL:

LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS.

CERTIFICADO FINAL DE OBRAS.

8. ANALISIS TECNICO-ECONOMICO:

INGRESOS.

COSTES.

RENTA IMPUTABLE AL INMUEBLE.

9 TASACION:

9.1 VALOR DE REPOSICION:

VALOR DEL SOLAR.

COSTE CONSTRUCCION.

INDICE DEPRECIACION.

9.2 VALOR DE CAPITALIZACION:

RENTA IMPUTABLE.

VIDA UTIL PENDIENTE.

VALOR RESIDUAL.

TASA DE CAPITALIZACION.

10. VALOR DE TASACION.

11. OBSERVACIONES.

DOCUMENTACION GRAFICA

- CROQUIS DE SITUACION.

- CROQUIS DEL ENTORNO Y/O AREA DE INFLUENCIA.

- CROQUIS DEL INMUEBLE.

INSTRUCCION PARA LA VALORACION DE BIENES EN EL MERCADO HIPOTECARIO. EDIFICIOS EN CONSTRUCCION Y TERMINADOS DESTINADOS A VIVIENDAS Y OFICINAS

AMBITO DE APLICACION

LA PRESENTE NORMATIVA ES DE APLICACION OBLIGATORIA A LAS TASACIONES DE INMUEBLES EN CONSTRUCCION O TERMINADOS DESTINADOS A VIVIENDAS Y OFICINAS, PARA LOS QUE NO SEA DE APLICACION OTRA INSTRUCCION.

LOS ANEXOS VINCULADOS Y LOS LOCALES UBICADOS EN EL INMUEBLE SERAN TAMBIEN TASADOS CON ARREGLO A ESTA NORMATIVA.

DESCRIPCION DE LA GARANTIA

SE CUMPLIMENTARAN LAS FICHAS INCLUIDAS EN EL ANEXO CON LA AMPLITUD QUE REQUIERA LA IMPORTANCIA DEL INMUEBLE A TASAR, DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES INSTRUCCIONES.

1. IDENTIFICACION

SE CONSIGNARAN LOS DATOS RELATIVOS A LA LOCALIZACION DEL INMUEBLE.

SE INDICARA LA FINALIDAD DE LA TASACION, ES DECIR, SI SE TRATA DE EDIFICIOS TERMINADOS, EN CONSTRUCCION O EN REHABILITACION SEÑALANDO SI ESTAN O NO ACOGIDOS A ALGUN TIPO DE PROTECCION PUBLICA Y DEFINIENDO LA MISMA.

SE INDICARAN LOS DATOS CORRESPONDIENTES AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y AL NUMERO REGISTRAL DE LAS FINCAS OBJETO DE TASACION.

2. LOCALIDAD

LA LOCALIDAD COMO PRIMER FACTOR INFLUYENTE EN LA DETERMINACION DEL VALOR SERA CARACTERIZADA ESQUEMATICAMENTE A TRAVES DE LOS SIGUIENTES RASGOS FUNDAMENTALES:

2.1 POBLACION.-EN ESTE APARTADO SE DEFINIRAN:

TIPO DE NUCLEO.-SE IDENTIFICARA CASO DE NO SER CAPITAL DE PROVINCIA, SI ES CABECERA COMARCAL, SI ES UN NUCLEO SATELITE DEPENDIENTE LABORALMENTE DE OTRO NUCLEO MAS IMPORTANTE O SI ES UN PEQUEÑO NUCLEO AUTONOMO.

ACTIVIDAD DOMINANTE.-SE IDENTIFICARA EL TIPO DOMINANTE DE OCUPACION LABORAL DE LA QUE DEPENDE EL NUCLEO: AGRICOLA, COMERCIAL, INDUSTRIAL, MINERA, PESQUERA, TURISTICA O MULTIPLE.

2.2 CENSO DE HABITANTES.-SE INDICARA LA POBLACION DE DERECHO SEGUN EL ULTIMO CENSO, ASI COMO SI LA DE HECHO ES SIGNIFICTIVAMENTE DIFERENTE A LA DE DERECHO.

2.3 CRECIMIENTO DE LA POBLACION.-SE SEÑALARA SI LA POBLACION DE DERECHO TIENE TENDENCIA AL CRECIMIENTO, ES ESTABLE O ES DECRECIENTE.

3. ENTORNO

EL ENTORNO PROXIMO AL INMUEBLE CONDICIONA SU VALOR EN CUANTO QUE EN EL DEBEN ENCONTRARSE LOS EQUIPAMIENTOS PRECISOS PARA SATISFACCION DE PRIMERAS NECESIDADES, TRANSPORTES QUE PERMITAN LA COMUNICACION CON ZONAS EN LAS QUE SE ASIENTAN LOS CENTROS DE TRABAJO, COMERCIO ESPECIALIZADO, ETC. SE CONSIDERA COMO AMPLITUD DEL ENTORNO LA ABARCADA POR UN RADIO MAXIMO DE UNOS 500 METROS, DEBIENDO CONSIDERARSE SOLAMENTE AQUELLA PARTE QUE RESULTE HOMOGENEA CON EL EMPLAZAMIENTO DEL INMUEBLE.

LA CARACTERIZACION DEL ENTORNO SE CENTRARA EN LOS SIGUIENTES PUNTOS:

3.1 SIGNIFICACION DEL ENTORNO.-EN ESTE APARTADO SE SEÑALARA LA TIPIFICACION, GRADO DE CONSOLIDACION Y DESARROLLO Y CARACTERIZACION DEL ENTORNO PROXIMO AL INMUEBLE.

3.2 CONSERVACION DE LA INFRAESTRUCTURA.-SE INDICARA LA INFRAESTRUCTURA EXITENTE EN EL ENTORNO, ASI COMO SU GRADO DE CONSERVACION.

3.3 EQUIPAMIENTO Y COMUNICACIONES.-BREVEMENTE SE INDICARA EL EQUIPAMIENTO COMERCIAL, ESCOLAR, LUCIDO, ETC., QUE DEFINAN AL ENTORNO Y CUALITATIVAMENTE LAS COMUNICACIONES DE ESTE CON EL MUNICIPIO.

4. DECRIPCION DEL INMUEBLE

SE DESCRIBIRA SINTETICAMENTE EL INMUEBLE OBJETO DE TASACION, EN LO QUE SE REFIERE A TIPOLOGIA (EDIFICIOS AISLADOS, ENTRE MEDIANERIAS, AGRUPACION DE EDIFICIOS, ETC.), NUMERO DE PLANTAS, USOS Y SERVICIOS GENERALES DE QUE DISPONGA (AJARDINAMIENTO, APARCAMIENTO, INSTALACIONES DEPORTIVAS, ETC.).

5. SOLAR

5.1 SUPERFICIE.-SE CONSIGNARAN LAS SUPERFICIES QUE FIGURAN EN ESCRITURAS Y PROYECTO. A EFECTOS DE TASACION SE TOMARA LA MENOR, EXCEPTO EN AQUELLOS CASOS QUE ESTE JUSTIFICADO ADOPTAR LA MAYOR U OTRA DIFERENTE.

5.2 INFRAESTRUCTURAS.-SE CONSIDERARAN COMO OBRAS DE INFRAESTRUCTURA EXTERIOR, LAS NECESARIAS PARA DOTAR AL TERRENO DE LOS SERVICIOS URBANISITICOS EXIGIDOS PARA SU CONSIDERACION COMO SOLAR Y COMO DE INFRAESTRUCTURA INTERIOR, LAS DEFINIDAS EN PROYECTO QUE SE REALICEN O LAS EXISTENTES EN EL.

EN CUANTO LA INFRAESTRUCTURA EXTERIOR, SE INDICARA SI SU FINANCIACION CORRESPONDE A LA ADMINISTRACION O AL PROMOTOR.

EN EL CUADRO ADJUNTO SE RESEÑARAN LAS OBRAS A REALIZAR, EXPRESANDO EL TANTO POR CIENTO DE OBRAS REALIZADAS Y LA INVERSION PENDIENTE, EN EL MOMENTO DE EFECTUAR LA TASACION, PARA CADA UNO DE LOS CONCEPTOS DEFINIDOS.

5.3 REPERCUSION DEL SOLAR.-SE DEFINE COMO REPERCUSION DEL SOLAR URBANIZADO EL COCIENTE ENTRE SU VALOR DE MERCADO Y LA SUPERFICIE CONSTRUIDA O CONSTRUIBLE SOBRE RASANTE, SEGUN SE TRATE, DE EDIFICIOS TERMINADOS O EN CONSTRUCCION.

EN EL CASO DE QUE LAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURAS NO ESTEN TERMINADAS, LA REPERCURSION DEL TERRENO EN EL MOMENTO DE REALIZAR LA TASACION Y EL IMPORTE POR METRO CUADRADO CONSTRUIDO DE LA INVERSION PENDIENTE.

6. EDIFICACION

6.1 PROYECTO.-EN ESTE APARTADO SE SEÑALARA EL NIVEL DEL PROYECTO ANALIZADO, ASI COMO SU FECHA DE REDACCION Y VISADO.

6.2 DISTRIBUCION, SUPERFICIES Y USOS.-SE DESCRIBIRA LA DISTRIBUCION POR PLANTAS, SUPERFICIES Y USOS DE CADA UNA DE ELLAS.

A CONTINUACION SE DEFINEN LOS DIFERENTES TIPOS DE SUPERFICIES:

- SUPERFICIE UTIL: SE ENTIENDE POR SUPERFICIE UTIL LA DEL SUELO DE LA FINCA CONSIDERADA CERRADA POR EL PERIMETRO DEFINIDO POR LA CARA INTERIOR DE SUS CERRAMIENTOS CON EL EXTERIOR O CON OTRAS VIVIENDAS Y LOCALES DE CUALQUIER USO, INCLUYENDO LA MITAD DE LA SUPERFICIE DEL SUELO DE LOS ESPACIOS EXTERIORES DE USO PRIVATIVO DE LA UNIDAD CONSIDERADA, TALES COMO TERREZAS, MIRADORES Y TENDEDORES Y EXCLUYENDO LA SUPERFICIE OCUPADA EN PLANTA POR LOS CERRAMIENTOS INTERIORES, FIJOS O MOVILES, POR LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES VERTICALES Y POR LAS CANALIZACIONES O CONDUCTOS CON SECCION HORIZONTAL SUPERIOR A 100 CENTIMETROS CUADRADOS.

- SUPERFICIE CONSTRUIDA: SE ENTIENDE POR SUPERFICIE CONSTRUIDA LA SUPERFICIE UTIL DEFINIDA, SIN EXCLUIR LA SUPERFICIE OCUPADA POR LOS ELEMENTOS INTERIORES MENCIONADOS E INCLUYENDO LOS CERRAMIENTOS EXTERIORES AL 100 POR 100 O AL 50 POR 100, SEGUN SE TRATE DE CERRAMIENTOS DE FACHADAS O DE CERRAMIENTOS COMPARTIDOS CON OTRAS VIVIENDAS O LOCALES RESPECTIVAMENTE.

- SUPERFICIE CONSTRUIDA CON ELEMENTOS COMUNES: SE ENTIENDE COMO TAL LA SUMA DE LA SUPERFICIE CONSTRUIDA DE LA UNIDAD CONSIDERADA MAS LA PARTE PROPORCIONAL QUE LE CORRESPONDE EN LOS ELEMENTOS COMUNES DEL EDIFICIO DONDE SE UBICA, ENTENDIENDOSE COMO TALES QUE SE TIENEN EN CUENTA A EFECTOS DE COMPUTO DE EDIFICABILIDAD, SALVO CASOS SINGULARES, QUE TENDRAN QUE SER DEBIDAMENTE JUSTIFICADOS.

POR EL TASADOR SE COMPROBARA, SI LA SUPERFICIE DE ESCRITURA COINCIDE CON LA SUPERFICIE CONSTRUIDA CON ELEMENTOS COMUNES O UTIL, SEGUN CORRESPONDA LEGALMENTE, EN CUYO CASO SE TOMARA AQUELLA A EFECTOS DE TASACION. CUANDO NO COINCIDAN, SE LEVANTARA CROQUIS ACOTADO QUE DEBERA ACOMPAÑARSE AL ANEXO, TOMANDOSE COMO SUPERFICIE A EFECTOS DE TASACION LA RESULTANTE DE LAS MEDICIONES REALIZADAS.

6.3 EDIFICIOS ACOGIDOS A PROTECCION PUBLICA.-SE CONSIGNARAN LOS DATOS QUE FIGURAN EN LA CALIFICACION CORRESPONDIENTE AL TIPO DE PROTECCION PUBLICA QUE LES AFECTE.

ASIMISMO, SE CALCULARA PARA LOS DIFERENTES USOS LA RELACION EXISTENTE ENTRE SUPERFICIE CONSTRUIDA Y UTIL CUANDO EN LA CALIFICACION VENGAN DEFINIDAS LAS SUPERFICIES EN METROS CUADRADOS UTILES.

6.4 TIPOLOGIAS.-SE CLASIFICARAN LAS VIVIENDAS, OFICINAS Y LOCALES EN GRUPOS HOMOGENEOS, DESCRIBIENDO LAS DIFERENTES HABITACIONES QUE LAS COMPONEN, CON INDICACION DE SU USO.

ASIMISMO, SE DEFINIRAN LOS ELEMENTOS COMUNES DEL INMUEBLE Y SUS COMUNICACIONES.

6.5 CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS.-LOS PUNTOS RELATIVOS A ESTE APARTADO RESULTAN SUFICIENTEMENTE EXPLICITOS EN LAS FICHAS INCLUIDAS EN EL ANEXO.

7. DOCUMENTACION LEGAL

- REGIMEN.-PARA INMUEBLES SOMETIDOS A ALGUN REGIMEN DE PROTECCION PUBLICA SE ADJUNTARA FOTOCOPIA DE LA CALIFICACION PROVISIONAL O DEFINITIVA.

EN INMUEBLES A RAHABILITAR, SE ADJUNTARA EL CORRESPONDIENTE CERTIFICADO DE REHABILITACION.

- LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS.-EN EDIFICIOS EN CONSTRUCCION SE ADJUNTARA FOTOCOPIA DE LA LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS, INDICANDO SU CADUCIDAD.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.-EN INMUEBLES ARRENDADOS SE ADJUNTARA FOTOCOPIAS DEL CONTRATO Y CLAUSULA DE REVISION DE RENTA.

- CERTIFICADO FINAL DE OBRA.-EN EL CASO DE QUE EL INMUEBLE ESTE TERMINADO Y NO UTILIZADO, SE ADJUNTARA FOTOCOPIA DEL CERTIFICADO FINAL DE OBRA.

- OTRA INFORMACION.-EN EDIFICIOS CONSTRUIDOS, SE FIJARA SU USO, TENIENDO EN CUENTA LAS CIRCUSTANCIAS URBANISTICAS QUE LE AFECTEN.

8. VALORACION

LOS CRITERIOS PARA DETERMINAR LOS VALORES UNITARIOS SERAN:

- VALOR DE REALIZACION O DE MERCADO

- VALOR MAXIMO LEGAL. (SOLO PARA INMUEBLES DE PROTECCION PUBLICA)

- VALOR DE CAPITALIZACION DE LA RENTA NETA. (SOLO PARA INMUEBLES ALQUILADOS O DESTINADOS A ALQUILER)

A EFECTOS DE TASACION DE VIVIENDAS CON SUS ANEJOS Y OFICINAS SE TOMARAN LA SUPERFICIE CONSTRUIDA CON ELEMENTOS COMUNES. PARA LOCALES, LA SUPERFICIE CONSTRUIDA. LAS PLANTAS O PLAZAS DE GARAJE SE TRATARAN EN FUNCION DE SU CAPACIDAD DE APARCAMIENTO. EN EDIFICIOS ACOGIDOS A CUALQUIER REGIMEN DE PROTECCION PUBLICA, SE TOMARA COMO SUPERFICIE LA CONSIGNADA EN LA CALIFICACION.

LOS INMUEBLES INCLUIDOS EN EL AMBITO DE APLICACION DE ESTA NORMA QUE SE ENCUENTREN EN SITUACIONES SINGULARES POR SU ESTADO DE CONSTRUCCION, OCUPACION O USO, DEBERAN SER VALORADOS ADEMAS CON CRITERIOS DIFERENTES A LOS INDICADOS, SIEMPRE QUE SE JUSTIFIQUEN DEBIDAMENTE.

8.1 VALOR DE REALIZACION O MERCADO.-SE DEFINE COMO TAL EL VALOR QUE TIENE O PUEDE ALCANZAR EN EL MERCADO, UNA VEZ CONSTRUIDO, EL INMUEBLE OBJETO DE LA TASACION.

ESTE VALOR SE ESTIMA COMO PRODUCTO DEL COSTE DE EJECUCION (CE) POR EL COEFICIENTE DE MERCADO (K).

8.1.1 COSTE DE EJECUCION.-SE DEFINE EL COSTE DE EJECUCION:

CE = S+C POR (1-D) POR R (1+INCREMENTO IPC POR T)

SIENDO:

S: REPERCUSION DEL SUELO URBANIZADO SEGUN APARTADO 5.3.

C: COSTE DE CONSTRUCCION DEFINIDO COMO COSTE DE EJECUCION POR CONTRATA, EXPRESADO EN PTAS/M2 CONSTRUIDO.

EN EL CASO DE EDIFICIOS TERMINADOS, EL COSTE DE CONSTRUCCION SE VERA AFECTADO POR LA REDUCCION CORRESPONDIENTE AL COEFICIENTE DE DEPRECIACION (D) QUE SERA:

1. CASO DE INMUEBLES ANTIGUOS YA OCUPADOS Y DE SOLIDA CONSTRUCCION PARA LOS QUE PUEDA ESPERARSE UNA VIDA UTIL SUPERIOR A CIEN AÑOS:

- CON CERO A CINCO AÑOS DE ANTIGUEDAD SE DISMINUIRA EL COSTO ESTIMADO EN UN 10 POR 100.

- CON SEIS A CINCUENTA AÑOS DE ANTIGUEDAD SE APLICARA UNA REDUCCION ADICIONAL DEL 1 POR 100 ANUAL.

- CON CINCUENTA Y UNO A SETENTA Y CINCO AÑOS SE APLICARA UNA REDUCCION ADICIONAL A LAS ANTERIORES DEL 0,5 POR 100 ANUAL.

- CON MAS DE SETENTA Y CINCO AÑOS NO SE APLICARAN NUEVAS REDUCCIONES.

2. CASO DE INMUEBLES PENDIENTES DE PRIMERA OCUPACION:

- CON CERO A CINCO AÑOS DE ANTIGUEDAD NO SE PROCEDERA A DISMINUCION ALGUNA DEL COSTE.

- CON MAYOR ANTIGUEDAD Y A PARTIR DE LOS SEIS AÑOS SE APLICARAN LOS COEFICIENTES REDUCTORES SEÑALADOS EN EL CASO PRIMERO.

3. EN CASOS ESPECIALES DE CONSERVACION MALA O BUENA, DEBIDAMENTE RENOVADOS, SE PODRA CORREGIR EL VALOR HALLADO EN UNO U OTRO SENTIDO.

RESPECTO A LAS MEJORAS, SOLO SE TENDRAN EN CUENTA SI SUPONEN UNA REVALORIZACION APRECIABLE PARA CUALQUIER POSIBLE COMPRADOR Y NO QUE RESPONDAN SOLAMENTE A LA SATISFACCION DE UNA NECESIDAD PARTICULAR DE SU ACTUAL PROPIETARIO.

EN EL CASO DE INMUEBLES A REHABILITAR EL COSTE DE CONSTRUCCION VENDRA DADO POR LA SUMA DEL COSTE DEFINIDO PARA EDIFICIOS TERMINADOS MAS EL PRESUPUESTO UNITARIO DE REHABILITACION.

R: RELACION ENTRE SUPERFICIE CONSTRUIDAS Y UTILES. ESTE COEFICIENTE SE UTILIZARA CUANDO SEA PRECISO REALIZAR LA TASACION EN PTAS/M CUADRADO UTIL.

INCREMENTO IPC: INCREMENTO DEL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMO ESTIMADO OFICIALMENTE PARA EL AÑO EN CURSO.

T: TIEMPO ESTIMADO EN AÑOS PARA LA TERMINACION DE LAS OBRAS DESDE EL MOMENTO DE REALIZAR LA TASACION (EN EL CASO DE EDIFICIOS TERMINADOS T=0).

8.1.2 COEFICIENTE DE MERCADO.-SE ENTIENDE POR TAL LA RELACION EXISTENTE ENTRE EL PRECIO DE VENTA ACTUAL Y NORMAL ESTIMADO PARA SIMILAR USO AL QUE ES OBJETO DE TASACION Y EL COSTE DE EJECUCION CALCULADO. ESTE COEFICIENTE RECOGE LOS COSTES (HONORARIOS, LICENCIAS, TASAS, FINANCIEROS, PUBLICIDAD, ETC.) Y EL BENEFICIO PREVISIBLE. PARA SU DETERMINACION SE REALIZARA UNA INVESTIGACION DEL MERCADO.

A) CARACTERIZACION DEL MERCADO DE VENTA EN EL ENTORNO.-COMO CONSECUENCIA DE LA INVESTIGACION REALIZADA SE CARACTERIZARA EL MERCADO EN BASE A LOS CONCEPTOS QUE FIGURAN EN LAS FICHAS INCLUIDAS EN EL ANEXO.

B) DETERMINACION DEL COEFICIENTE DE MERCADO K.-COMO CONSECUENCIA DE LO ANTERIORMENTE EXPUESTO SE DETERMINA EL COEFICIENTE K PARA CADA UNO DE LOS GRUPOS SIGUIENTES:

- VIVIENDAS.

- ANEJOS.

- LOCALES COMERCIALES.

- OTROS.

8.1.3 VALOR UNITARIO DE MERCADO.-EL VALOR UNITARIO DE MERCADO VENDRA DADO POR LA EXPRESION:

VR = CE POR K

8.2 VALOR MAXIMO LEGAL UNITARIO.-ESTE VALOR ES EL QUE VIENE DETERMINADO COMO MAXIMO POR LA LEGISLACION CORRESPONDIENTE AL TIPO DE REGIMEN DE PROTECCION OFICIAL AL QUE ESTE ACOGIDO EL INMUEBLE.

8.2.1 NORMATIVA APLICADA.-SE INDICARA LA PROTECCION OFICIAL QUE AFECTE AL INMUEBLE OBJETO DE TASACION.

8.2.2 VALORES.-SE INDICARAN LOS VALORES MAXIMOS LEGALES PARA LOS DIFERENTES USOS.

8.3 VALOR DE CAPITALIZACION DE LA RENTA NETA.-ESTE VALOR ES EL ATRIBUIBLE A INMUEBLES COMO CONSECUENCIA DE LAS RENTAS QUE PRODUCEN O PUEDEN PRODUCIR POR SU ARRENDAMIENTO.

SOLAMENTE SE DETERMINARA ESTE VALOR EN EL CASO DE INMUEBLES ALQUILADOS O DESTINADOS A ALQUILER.

EL VALOR DE CAPITALIZACION DE LA RENTA NETA, SE OBTIENE COMO PRODUCTO DE VALOR ACTUAL (VA) POR UN COEFICIENTE DE PROYECCION P.

8.3.1 VALORES ACTUALES.-PARA EL CALCULO DEL VALOR ACTUAL EN EDIFICIOS TERMINADOS, MIENTRAS CONTINUE VIGENTE LA ACTUAL LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS, SE SEGUIRAN LOS SIGUIENTES CRITERIOS:

1. EN CASOS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO O INQUILINATO CON OCUPACION ANTERIOR AL 1 DE ENERO DE 1942, SE PROCEDERA A CAPITALIZAR LA RENTA BRUTA TOTAL ANUAL ESTIPULADA, AL TIPO DE INTERES DEL 3 POR 100 ANUAL.

2. EN CASO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO O INQUILINATO CON OCUPACION POSTERIOR AL 1 DE ENERO DE 1942 SE CAPITALIZARA LA RENTA BRUTA TOTAL ANUAL ESTIPULADA, AL TIPO DE INTERES DEL 4,5 POR 100 ANUAL, SALVO EN LOS CONTRATOS SUSCRITOS DURANTE LOS SEIS ULTIMOS AÑOS ANTERIORES A LA FECHA DE TASACION A LOS QUE SE APLICARA EL TIPO DE CAPITALIZACION DEL 15 POR 100 SOBRE LA RENTA NETA ANUAL.

3. EN CASO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO O INQUILINATO CON CLAUSULA DE REVISION DE RENTA ESTABLECIDA DE ACUERDO CON EL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMO, O CON OTRO SIMILAR, SE CAPITALIZARA LA RENTA NETA ANUAL ACTUALIZADA AL TIPO DE INTERES DEL 8 POR 100 PARA LOCALES DE NEGOCIO Y OFICINAS, PUDIENDOSE MODIFICAR PERIODICAMENTE, ESTOS TIPOS DE CAPITALIZACION POR LA DIRECCION GENERAL DEL TESORO Y POLITICA FINANCIERA.

SE ENTENDERA POR RENTA NETA ANUAL A LOS EFECTOS DE ESTA NORMA LA QUE FIGURE EN EL ULTIMO RECIBO ABONADO POR EL INQUILINO Y QUE SE CORRESPONDE CON LA ACTUALIZADA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. EN EL COMPUTO DE LA RENTA NETA SE INCLUIRAN LAS MEJORAS Y SE EXCLUIRAN LOS CONSUMOS Y GASTOS DE COMUNIDAD A CARGO DEL INQUILINO QUE FIGUREN DOCUMENTALMENTE. EN EL CASO DE QUE ESTOS ULTIMOS NO PUEDAN SER DEDUCIDOS DOCUMENTALMENTE, SE CONSIDERARA QUE SU IMPORTE SE ELEVA AL 30 POR 100 DE LA RENTA ACTUAL ABONADA POR LOS INQUILINOS.

EN CASO DE VIVIENDAS ACOGIDAS A CUALQUIER REGIMEN DE PROTECCION OFICIAL, SE DETERMINARA EL VALOR EN FUNCION DE LA RENTA MAXIMA LEGAL SI ESTA FUERA INFERIOR A LA REAL.

PARA EDIFICIOS EN REHABILITACION, SE CONSIDERARAN LOS MISMOS SUPUESTOS ANTERIORMENTE EXPUESTOS TENIENDO EN CUENTA LOS INCREMENTOS LEGALES QUE PROCEDAN.

PARA EDIFICIOS EN CONSTRUCCION SE REALIZARA UNA INVESTIGACION DEL MERCADO DE ALQUILERES EN EL ENTORNO.

8.3.2 CARACTERIZACION DEL MERCADO DE ALQUILERES EN EL ENTORNO.-PARA LA TASACION DE EDIFICIOS DESTINADOS A ALQUILER SE REALIZARA UNA INVESTIGACION DEL MERCADO DE ALQUILERES EN EL ENTORNO O CON INMUEBLES SIMILARES.

COMO CONSECUENCIA DE LA MISMA, SE CARACTERIZARA EL MERCADO EN BASE A LOS CONCEPTOS QUE FIGURAN EN LAS FICHAS INCLUIDAS EN ANEXO.

8.3.3 COEFICIENTE DE PROYECCION P.-EL COEFICIENTE DE PROYECCION P, QUE SERA IGUAL A LA UNIDAD EN EL CASO DE EDIFICIOS TERMINADOS, RECOGE LA VARIACION DEL VALOR ACTUAL DE CAPITALIZACION DE LA RENTA NETA HASTA EL MOMENTO EN QUE SE PUEDA PRODUCIR EL ARRENDAMIENTO EFECTIVO Y SU VALOR EN NINGUN CASO SERA SUPERIOR A:

(FORMULA OMITIDA)

8.3.4 RESUMEN DE VALORES UNITARIOS.-VENDRAN DADOS POR LA EXPRESION:

VO = VA POR P

8.4 VALOR DE TASACION UNITARIO.-DE LOS VALORES CALCULADOS, SE ADOPTARA COMO VALOR UNITARIO DE TASACION EL MENOR DE ELLOS.

9. TASACION

PARA CADA UNA DE LAS UNIDADES REGISTRALES, SE CONSIGNARAN: DENOMINACION, SUPERFICIE Y VALOR DE TASACION UNITARIO, DETERMINANDOSE EL VALOR DE TASACION COMO PRODUCTO DE LAS SUPERFICIES DE LOS ELEMENTOS QUE COMPONEN LA FINCA REGISTRAL POR SUS VALORES UNITARIOS DE TASACION CORRESPONDIENTES.

AQUELLAS FINCAS REGISTRALES QUE POR SUS CARACTERISTICAS DE ORIENTACION, UBICACION O DISEÑO, SEAN SIMILARES, PODRAN AGRUPARSE CON EL FIN DE INCREMENTAR O DISMINUIR LOS VALORES DE TASACION CALCULADOS.

EL VALOR DE TASACION DEL INMUEBLE SE OBTENDRA COMO SUMA DE LOS VALORES DE TASACION DE LAS FINCAS QUE LO COMPONEN.

DOCUMENTACION GRAFICA

COMO ANEXOS AL CERTIFICADO TASACION, SE INCLUIRA LA SIGUIENTE DOCUMENTACION GRAFICA:

- CROQUIS DE SITUACION.-EL CROQUIS DE SITUACION RECOGERA LA UBICACION DEL INMUEBLE OBJETO DE TASACION CON RESPECTO A LAS PRINCIPALES VIAS DE LA POBLACION A ESCALA SUFICIENTEMENTE REPRESENTATIVA.

- CROQUIS DEL ENTORNO.-ESTE CROQUIS RECOGERA EL ENTORNO CONSIDERADO, CON INDICACION DE LA UBICACION DEL INMUEBLE OBJETO DE TASACION. EN OCASIONES EL CROQUIS DEL ENTORNO COINCIDIRA CON EL DE SITUACION.

- CROQUIS DEL EDIFICIO.-SERAN LOS NECESARIOS PARA LA DEFINICION DE LA DISTRIBUCION Y USOS DEL EDIFICIO, SIN QUE SE REALICE NECESARIAMENTE A UNA ESCALA DETERMINADA.

I. IDENTIFICACION

MUNICIPIO:... PROVINCIA:... BARRIO:...

CALLE:... , NUM. ... D.P.:...

FINALIDAD DE LA TASACION:...

2. LOCALIDAD

2.1 POBLACION:...

2.2 CENSO DE HABITANTES:...

2.3 CRECIMIENTO DE LA POBLACION:...

3. ENTORNO

3.1 SIGNIFICACION DEL ENTORNO:...

3.2 INFRAESTRUCTURA:...

3.3 EQUIPAMIENTO Y COMUNICACIONES:...

4. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

5. SOLAR

5.1 SUPERFICIE:...

SEGUN ESCRITURAS:... M2

ADOPTADA:... M2

SEGUN PROYECTO:... M2

COMENTARIO:...

5.2 INFRAESTRUCTURAS:

(CUADRO OMITIDO)

5.3 REPERCUSION DEL SOLAR:

- REPERCUSION DEL TERRENO EN SU SITUACION ACTUAL ... PTAS/METRO CUADRADO.

- REPERCUSION DE LAS INFRAESTRUCTURAS PENDIENTES DE EJECUCION ... PTAS/METRO CUADRADO.

- REPERCUSION DEL SOLAR URBANIZADO ... PTAS/METRO CUADRADO.

6. EDIFICACION

6.1 PROYECTOS:

- NIVEL: BASICO... EJECUCION... NO CONSTA....

- FECHA DE REDUCCION:

- FECHA DE VISADO:

6.2 DISTRIBUCION, SUPERFICIES Y USOS:

6.3 EDIFICIOS ACOGIDOS A PROTECCION PUBLICA:

(CUADRO OMITIDO)

6.4 TIPOLOGIAS:

GRUPO/DISTRIBUCION

- ELEMENTOS COMUNES: NUM. PORTALES,...; NUM. ESCALERAS,...

- COMUNICACIONES,...

6.5 CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS:

6.5.1 ELEMENTOS FUNDAMENTALES:

- CIMENTACION:

- ESTRUCTURA:

- CUBIERTA:

- CERRAMIENTOS EXTERIORES:

- FACHADA:

- CARPINTERIA EXTERIOR:

6.5.2 TERMINACIONES Y ACABADOS:

(CUADRO OMITIDO)

6.5.3 INSTALACIONES:

ARMARIOS EMPOTRADOS: CALEFACCION:

NUMERO DE ASCENSORES: TELEFONO:

GAS CIUDAD: AGUA CALIENTE:

AIRE ACONDICIONADO: SANITARIOS Y FONTANERIA:

PORTERO AUTOMATICO:

6.5.4 ESTADO DE LAS OBRAS (EN EDIFICIOS EN CONSTRUCCION):

PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA:

TIEMPO ESTIMADO PARA LA TERMINACION DE LAS OBRAS (MESES):

OBSERVACIONES:

6.5.5 ESTADO DE MANTENIMIENTO Y CONSERVACION (EN EDIFICIOS TERMINADOS):

AÑOS DE ANTIGUEDAD: ESTADO DEL EDIFICIO:

7. DOCUMENTACION LEGAL

- REGIMEN: LIBRE. PROTECCION PUBLICA.

- LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS: CADUCIDAD.

- CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO:

- CERTIFICADO FINAL DE OBRA:

- OBSERVACIONES:

(SE ADJUNTARAN FOTOCOPIAS DE LA CEDULA DE CALIFICACION, LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS, CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y CERTIFICADO FINAL DE OBRA.)

8. VALORACION

8.1 VALOR DE REALIZACION O DE MERCADO:

8.1.1 COSTE DE EJECUCION:

CE=S+C POR (1-D) POR (1+INCREMENTO IPC POR T)

S: REPERCUSION DEL SOLAR (PTAS/METRO CUADRADO CONSTRUIDO)...

C: COSTE DE CONSTRUCCION (PTAS/METRO CUADRADO CONSTRUIDO):

- VIVIENDAS ...

- LOCALES Y GARAJES NO VINCULADOS ...

- OTRAS DEPENDENCIAS ANEXAS ...

- OTROS ...

D: COEFICIENTE DE DEPRECIACION POR ANTIGUEDAD ...

R: SUPERFICIE CONSTRUIDA/SUPERFICIE UTIL ...

INCREMENTO IPC: ESTIMADO OFICIALMENTE ...

T: TIEMPO ESTIMADO PARA LA TERMINACION DE LAS OBRAS (EN AÑOS) ...

RESUMEN DE COSTES:

- VIVIENDA ...

- LOCALES Y GARAJES NO VINCULADOS ...

- OTRAS DEPENDENCIAS ANEXAS ...

- OTROS ...

8.1.2 COEFICIENTE DE MERCADO:

A) CARACTERIZACION DEL MERCADO DE VENTA EN EL ENTORNO:

- OFERTA:

EDIFICIOS TERMINADOS EN VENTA.

EDIFICIOS EN CONSTRUCCION.

- DEMANDA:

CARACTERIZACION Y NIVEL DE RENTA.

INTENSIDAD DE LA DEMANDA.

- PRECIOS ACTUALES DE CONTADO:

MAS FRECUENTES.

INTERVALO DE VARIACION.

- ESPECTATIVAS:

OFERTA-DEMANDA.

REVALORIZACION.

B) DETERMINACION DEL COEFICIENTE DE MERCADO K:

- VIVIENDAS ... KV

- ANEJOS ... KA

- LOCALES COMERCIALES ...KL

- OTROS ... KO

8.1.3 VALOR UNITARIO DE MERCADO:

FORMULA GENERAL PARA CADA TIPOLOGIA:

VR=CE POR K

- VIVIENDAS ...

- LOCALES Y GARAJES NO VINCULADOS ...

- GARAJES VINCULADOS ...

- OTRAS DEPENDENCIAS ANEXAS ...

- OTROS ...

8.2 VALOR MAXIMO LEGAL UNITARIO:

8.2.1 NORMATIVA APLICADA:

8.2.2 VALORES:

- VIVIENDAS ...

- LOCALES Y GARAJES NO VINCULADOS ...

- GARAJES VINCULADOS ...

- OTRAS DEPENDENCIAS ...

8.3 VALOR DE CAPITALIZACION DE LA RENTA NETA:

8.3.1 VALORES ACTUALES:

(CUADRO OMITIDO)

8.3.2 CARACTERIZACION DEL MERCADO DE ALQUILERES EN EL ENTORNO:

- OFERTA-DEMANDA.

- PRECIO DE LOS ALQUILERES ACTUALMENTE PRACTICADOS.

- ESPECTATIVAS.

8.3.3 COEFICIENTE DE PROYECCION P:

- VIVIENDAS Y ANEJOS ... PV

- LOCALES COMERCIALES ... PL

- OTROS ... PO

8.3.4 RESUMEN DE VALORES UNITARIOS:

VC=VA POR P

- VIVIENDAS ...

- LOCALES Y GARAJES NO VINCULADOS ...

- OTRAS DEPENDENCIAS ...

- OTROS ...

8.4 VALOR DE TASACION UNITARIOS:

- VIVIENDAS ...

- LOCALES Y GARAJES NO VINCULADOS ...

- GARAJES VINCULADOS ...

- OTRAS DEPENDENCIAS ...

- OTROS ...

9. TASACION

(CUADRO OMITIDO)

10. OBSERVACIONES

(FIRMA, FECHA, SELLO DE LA SOCIEDAD DE TASACION Y NOMBRE DEL TASADOR.)

DOCUMENTACION GRAFICA:

- CROQUIS DE SITUACION.

- CROQUIS DEL ENTORNO.

- CROQUIS DEL EDIFICIO.

INSTRUCCION PARA LA VALORACION DE BIENES EN EL MERCADO HIPOTECARIO. TERRENOS

AMBITO DE APLICACION

LA PRESENTE NORMATIVA ES DE APLICACION A LA VALORACION DE LOS TERRENOS CLASIFICADOS COMO URBANOS, URBANIZABLES, Y LOS NO INCLUIDOS EN EL AMBITO DE APLICACION DE LAS NORMAS PARA VALORACION DE FINCAS RUSTICAS Y TERRENOS Y EDIFICIOS LIGADOS A UNA EXPLOTACION ECONOMICA.

LOS CONCEPTOS DE URBANO Y URBANIZABLE, ASI COMO LOS DEMAS QUE EN LA PRESENTE INSTRUCCION SE INCLUYEN SON LOS EQUIVALENTES A LOS DEFINIDOS EN LA LEY SOBRE REGIMEN DEL SUELO Y ORDENACION URBANA 19/1975, DE 2 DE MAYO, Y DECRETOS QUE LA DESARROLLAN.

DESCRIPCION DE LA GARANTIA

SE CUMPLIMENTARAN LAS FICHAS INCLUIDAS EN EL ANEXO CON LA AMPLITUD QUE REQUIERA LA IMPORTANCIA DE LA FINCA A TASAR DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES INSTRUCCIONES.

1. IDENTIFICACION

SE CONSIGNARAN LOS DATOS RELATIVOS A LA LOCALIZACION DEL TERRENO, DEFINIENDO SU UBICACION, LINDEROS Y DATOS REGISTRALES.

2. LOCALIDAD

SE IDENTIFICARA, EN CASO DE NO SER CAPITAL DE PROVINCIA, SI ES CABECERA COMARCAL, NUCLEO AUTONOMO, EN CUANTO A OCUPACION LABORAL SE REFIERE. SE RESEÑARAN LOS DATOS NECESARIOS PARA TIPIFICAR LA LOCALIDAD, INDICANDO SU POBLACION DE DERECHO SEGUN EL ULTIMO CENSO Y UNA ESTIMACION EN CUANTO A CRECIMIENTO DE ESTA. ASIMISMO, SE DESCRIBIRA EL TIPO DE ACTIVIDAD DOMINANTE DE LA QUE DEPENDE EL NUCLEO: AGRICOPECUARIA, COMERCIAL, INDUSTRIAL, MINERA, PESQUERA, TURISTICA O MULTIPLE.

3. ENTORNO

LA CARACTERIZACION DEL ENTORNO SE CENTRARA EN LOS SIGUIENTES PUNTOS:

3.1 SIGNIFICACION.-EN ESTE APARTADO SE SEÑALARA LA TIPIFICACION, GRADO DE CONSOLIDACION Y DESARROLLO Y CARACTERIZACION DEL ENTORNO PROXIMO AL TERRENO.

3.2 INFRAESTRUCTURAS.-SE INDICARAN LAS EXISTENTES EN EL ENTORNO, ASI COMO SU GRADO DE CONSERVACION.

3.3 EQUIPAMIENTO Y COMUNICACIONES.-SE INDICARA EL EQUIPAMIENTO COMERCIAL, ESCOLAR, LIDICO, ETC., QUE DEFINAN EL ENTORNO Y CUALITATIVAMENTE LAS COMUNICACIONES.

4. CLASIFICACION URBANISTICA

SE INDICARA LA CLASE QUE CORRESPONDA AL TERRENO OBJETO DE TASACION (URBANO, URBANIZABLE O NO URBANIZABLE).

5. ESTADO DEL PLANEAMIENTO

EN ESTE APARTADO SE INDICARA LA TIPOLOGIA DEL PLANEAMIENTO QUE AFECTA AL TERRENO OBJETO DE TASACION (PLAN GENERAL, PLAN PARCIAL, ESTUDIO DE DETALLE PROYECTO DE URBANIZACION, PROGRAMA DE ACTUACION URBANISTICA, PLAN ESPECIAL, NORMAS COMPLEMENTARIAS Y SUBSIDIARIAS DEL PLANEAMIENTO Y DELIMITACION DEL SUELO URBANO), ASI COMO LA FASE DE APROBACION EN LA QUE SE ENCUENTRA, PLAZOS Y PLANEAMIENTO ULTERIOR NECESARIO.

6. GESTION URBANISTICA

EN ESTE APARTADO SE RESEÑARAN LOS DATOS RELATIVOS A LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO URBANISTICO: SUJETO (ADMINISTRACION DEL ESTADO, ENTIDADES AUTONOMAS, ENTIDADES LOCALES, PARTICULARES, ETC.), MODALIDAD DE GESTION Y SISTEMA DE ACTUACION (COMPENSACION, COOPERACION O EXPROPIACION).

ASIMISMO SE INDICARA LA FASE DE DESARROLLO Y CUMPLIMIENTO DE PLAZOS EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO, ESTADO DE LAS OBRAS E INVERSIONES PRECISAS PARA SU TERMINACION.

7. CARACTERISTICAS URBANISTICAS

SE CUMPLIMENTARAN LOS APARTADOS QUE FIGUREN EN EL ANEXO.

EN EL EPIGRAFE SUPERFICIE, SE CONSIGNARAN LA REAL Y LA QUE FIGURA EN ESCRITURAS. A EFECTOS DE TASACION SE TOMARA LA MENOR, EXCEPTO EN AQUELLOS CASOS EN QUE ESTE JUSTIFICADO ADOPTAR LA MAYOR U OTRA DIFERENTE.

8. INFORMACION DEL MERCADO

SE DESCRIBIRAN LAS CARACTERISTICAS DE LA OFERTA Y DEMANDA EN EL ENTORNO.

SE REALIZARA UNA INVESTIGACION DE LOS PRECIOS ALCANZADOS POR LOS TERRENOS EN TRANSACCIONES RECIENTES DE LAS QUE SE TENGA CONOCIMIENTO EN LA ZONA, TENIENDO EN CUENTA SUS CARACTERISTICAS DE EMPLAZAMIENTO Y CALIFICACION.

PARA LA INVESTIGACION, SE TENDRA EN CUENTA EL SIGUIENTE ORDEN DE PREFERENCIA:

A) TERRENOS DEL MISMO ENTORNO Y QUE TENGAN LA MISMA CALIFICACION Y USO.

B) TERRENOS DE OTRAS AREAS DE CARACTERISTICAS SIMILARES QUE TENGAN LA MISMA CALIFICACION Y USO.

COMO CONCLUSION SE DETERMINARA EL PRECIO UNITARIO DEL MERCADO PARA EL USO QUE SE TASA.

9. TASACION

DADO QUE EL PROCESO DE GESTION URBANISTICA ES COMPLEJO Y QUE EL VALOR DE LOS TERRENOS A LO LARGO DEL MISMO PUEDE NO SER SUFICIENTEMENTE ESTABLE Y DURADERO, PARA LA MAYOR SEGURIDAD EN LA DETERMINACION DEL VALOR, SE CONSIDERARAN SOLAMENTE TRES NIVELES A EFECTOS DE SU TASACION:

- NIVEL I. SE INCLUYEN LOS TERRENOS QUE TENGAN TERMINADAS LAS OBRAS DE URBANIZACION NECESARIAS PARA SU CONSIDERACION COMO SOLAR O SUELO INDUSTRIAL Y EN LOS QUE NO EXISTA IMPEDIMENTO PARA SU UTILIZACION.

SE TASARAN POR EL CRITERIO DEL VALOR DE MERCADO, DEFINIDO COMO EL PRECIO AL CONTADO MAS PROBABLE QUE EN UN COMPRADOR MEDIO ESTARIA DISPUESTO A PAGAR POR LOS MISMOS EN EL MERCADO LIBRE, HABIDA CUENTA DE SUS CIRCUNSTANCIAS FISICAS, Y AQUELLAS URBANISTICAS (ESTUDIO DE DETALLE, PLANES ESPECIALES, ETC.) QUE NO IMPIDAN SU UTILIZACION INMEDIATA.

ESTE VALOR SE CALCULA A PARTIR DEL PRECIO DE MERCADO OBTENIDO PARA UN DETERMINADO USO EN LA INVESTIGACION REALIZADA, SEGUN SUS ESPECIALES CARACTERISTICAS Y LA COYUNTURA DEL MERCADO.

- NIVEL II. SE INCLUYEN LOS TERRENOS QUE EN EL PROCESO DE GESTION URBANISTICA HAYAN OBTENIDO TODAS LAS APROBACIONES NECESARIAS PARA LA CONSOLIDACION DEL PROCESO URBANISTICO, QUEDANDO EXCLUSIVAMENTE A FALTA DE LA EJECUCION TOTAL O PARCIAL DE LA URBANIZACION, SEGUN PROYECTO APROBADO.

SE TASARAN POR EL CRITERIO DEL VALOR DE MERCADO, CORRESPONDIENTE AL USO DETERMINADO, DEFINIDO EN EL NIVEL I, DEDUCIDO EL COSTE CORRESPONDIENTE A LA EJECUCION DE TODAS LAS OBRAS DE URBANIZACION, SEGUN PROYECTO.

- NIVEL III. SE INCLUYEN LOS TERRENOS QUE EN EL PROCESO DE GESTION URBANISTICA NO HAYAN LLEGADO AL MINIMO DEFINIDO EN EL NIVEL II, CUALQUIERA QUE SEA LA FASE DE DESARROLLO EN QUE SE ENCUENTRE.

SE TASARAN POR EL CRITERIO DE VALOR DE MERCADO DEFINIDO EN LA INSTRUCCION PARA LA VALORACION DE FINCAS RUSTICAS O DE TERRENOS LIGADOS A UNA EXPLOTACION ECONOMICA.

DOCUMENTACION GRAFICA

- CROQUIS DE EMPLAZAMIENTO. ESTE CROQUIS REFLEJARA, A ESCALA SUFICIENTEMENTE REPRESENTATIVA, EL ENTORNO DONDE SE UBICA EL SOLAR, INDICANDO, SI ES NECESARIO, LAS INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES.

- CROQUIS DEL TERRENO. SE ADJUNTARA ASIMISMO UN CROQUIS RELATIVO AL TERRENO OBJETO DE TASACION, INDICANDO EN EL LAS CARACTERISTICAS GEOMETRICAS Y DE INFRAESTRUCTURA MAS IMPORTANTE.

DESCRIPCION DE LA GARANTIA

1. IDENTIFICACION.

UBICACION.

LINDEROS.

DATOS REGISTRALES.

2. LOCALIDAD.

TIPO DE NUCLEO.

NUMERO DE HABITANTES.

CRECIMIENTO DE LA POBLACION.

ACTIVIDAD DOMINANTE.

3. ENTORNO.

SIGNIFICACION.

INFRAESTRUCTURAS.

EQUIPAMIENTO Y COMUNICACIONES.

4. CLASIFICACION URBANISTICA.

5. ESTADO DE PLANEAMIENTO.

6. GESTION URBANISTICA.

7. CARACTERISTICAS URBANISTICAS.

7.1 SUPERFICIE:

- ESCRITURAS: METROS CUADRADOS.

- REAL: METROS CUADRADOS.

- ADOPTADA: METROS CUADRADOS.

7.2 CALIFICACION URBANISTICA:

- TIPO.

- USOS AUTORIZADOS Y PROHIBIDOS.

- OCUPACION EN SUPERFICIE:... POR 100.

- APROVECHAMIENTO MEDIO O EDIFICABILIDAD NETOS.

- ALTURAS MAXIMAS PERMITIDAS.

- RETRANQUEOS.

- CARGAS URBANISTICAS Y CESIONES.

- DENSIDAD Y OTRAS LIMITACIONES.

7.3 SUPERFICIE CONSTRUIBLE.

8. INFORMACION DEL MERCADO.

9. VALOR DE TASACION.

10. OBSERVACIONES.

DOCUMENTACION GRAFICA

- CROQUIS DE EMPLAZAMIENTO.

- CROQUIS DEL TERRENO.

(FECHA, FIRMA, SELLO DE LA SOCIEDAD DE TASACION Y NOMBRE DEL TASADOR.)

INSTRUCCION PARA LA VALORACION DE BIENES EN EL MERCADO HIPOTECARIO FINCAS RUSTICAS

AMBITO DE APLICACION

LA PRESENTE NORMATIVA ES DE APLICACION A LA VALORACION DE FINCAS RUSTICAS DE CUALQUIER TIPO.

A EFECTOS DE ESTA NORMATIVA SE CONSIDERA FINCA RUSTICA A TODA PORCION DE TERRENOS CLASIFICADO COMO NO URBANIZABLE, QUE SE DEDIQUE O QUE SE PUEDA DEDICAR AL DESARROLLO DE UNA ACTIVIDAD AGROPECUARIA, POSIBILITADA POR LAS CARACTERISTICAS DE CLIMA Y SUELO.

LAS FINCAS FORESTALES, SEGUN SE DEFIE EN EL ARTICULO 1., APARTADOS SEGUNDO Y TERCERO, DE LA VIGENTE LEY Y REGLAMENTO DE MONTES, SE TASARAN DE FORMA SINGULAR, SI BIEN CON CRITERIOS SIMILARES A LOS CONTENIDOS EN LA PRESENTE NORMA.

DESCRIPCION DE LA GARANTIA

SE CUMPLIMENTARAN LAS FICHAS INCLUIDAS EN EL ANEXO, CON LA AMPLITUD QUE REQUIERA LA IMPORTANCIA DE LA FINCA A TASAR, DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES INSTRUCCIONES:

1. IDENTIFICACION

1.1 UBICACION.-SE INDICARA EL TERMINO MUNICIPAL EN QUE SE ASIENTA LA FINCA Y PROVINCIA EN QUE SE ENCUADRA.

EN SU CASO, SE HARA MENCION DE LA COMARCA GEOGRAFICA EN LA QUE SE HALLA ENCLAVADA, ASI COMO LA DESIGNACION LOCAL DEL PARAJE O LUGAR.

1.2 NOMBRE POR EL QUE SE CONOCE.-SE INDICARA EL NOMBRE CON QUE APARECE DESCRITA EN LA ESCRITURA DE PROPIEDAD Y AQUEL POR EL QUE ES CONOCIDA HABITUALMENTE EN LA ZONA, CASO DE NO COINCIDIR CON EL PRIMERO.

1.3 LINDEROS.-SE INDICARAN LOS QUE APARECEN DESCRITOS EN LA INSCRIPCION REGISTRAL, O LOS REALES SI ESTAN CLARAMENTE DEFINIDOS.

1.4 SUPERFICIE TOTAL.-SE INDICARA LA QUE CONSTE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, RESEÑANDO LA SUPERFICIE REAL SI NO EXISTE COINCIDENCIA ENTRE AMBAS.

1.5 IDENTIFICACION REGISTRAL.-SE INDICARAN LOS DATOS CORRESPONDIENTES A LA FINCA. SI REGISTRALMENTE APARECE DIVIDIDA EN PARCELAR, CADA UNA DE ESTAS SERA CONSIDERADA, A TODOS LOS EFECTOS COMO FINCA DISTINTA, A NO SER QUE SE TRATE DE UNA SOLA UNIDAD EN VARIOS TERMINOS MUNICIPALES, O QUE POR EXIGENCIA LEGAL RESULTEN INSEPARABLES.

1.6 IDENTIFICACION CATASTRAL.-SE INDICARAN LOS DATOS CATASTRALES EN EL CASO QUE SE CONOZCAN.

2. ENTORNO PROXIMO

LAS CARACTERISTICAS DEL ENTORNO, COMO FACTORES INFLUYENTES EN EL VALOR, SERAN DESCRITAS DE ACUERDO CON LAS INSTRUCCIONES QUE SIGUEN. SE CONSIDERARA COMO ENTORNO EL ESPACIO DE MAYOR O MENOR AMPLITUD EN EL QUE SE UBICA LA FINCA, CON CARACTERISTICAS HOMOGENEAS, TANTO FISICAS COMO ESTRUCTURALES, ASI COMO ANALOGOS HABITOS DE EXPLOTACION, Y DEPENDENCIA DE CENTROS DE APROVISIONAMIENTO Y MERCADOS.

2.1 TIPO DE LAS EXPLOTACIONES DEL ENTORNO:

- TIPO DE EXPLOTACION AGRARIA PREDOMINANTE.

- DIMENSION PREDOMINANTE DE LAS FINCAS.

2.2 EQUIPAMIENTO.-SE CARACTERIZARAN LOS EQUIPAMIENTOS QUE PERMITEN O FACILITAN LA EXPLOTACION AGRARIA.

LOS DATOS SOLICITADOS EN LAS FICHAS DEL ANEXO SON SUFICIENTEMENTE EXPLICITOS.

2.3 INFRAESTRUCTURA Y SU RELACION CON LA FINCA.-AUN CUANDO LOS DATOS CONSIDERADOS DEBEN HACER REFERENCIA AL ENTORNO Y, POR TANTO, SE REFIEREN A INFRAESTRUCTURAS EXTERNAS A LA FINCA, SE PRETENDE OBTENER INFORMACION ACERCA DE LA FACILIDAD DE USO DE TALES INFRAESTRUCTURAS POR PARTE DE LA FINCA OBJETO DE TASACION.

3. DESCRIPCION DE LA FINCA

3.1 CARACTERISTICAS AGROLOGICAS.-EN CUANTO AL SUELO SE INDICARAN LOS FACTORES LIMITANTES DE TEXTURA, PROFUNDIDAD, PEDREGOSIDAD, SALINIDAD Y PENDIENTE, DEFINIENDOSE LAS CLASES AGROLOGICAS.

SE INDICARAN, ASIMISMO, LAS CARACTERISTICAS DE PLUSVIOMETRIA Y TEMPERATURA.

3.2 MASAS DE CULTIVO.-LOS DATOS DE ESTE APARTADO HARAN REFERENCIA AL ACTUAL DESTINO DE LAS DIVERSAS PARCELAS DE LA FINCA, ASI COMO LAS CARACTERISTICAS DE LOS CULTIVOS LEÑOSOS QUE EN ELLAS EXISTAN.

3.3 MEJORAS.-SE INDICARA SI LA FINCA ES DE SECANO O REGADIO, ALTERNATIVAS, TIPOS DE CULTIVO, MARCO DE PLANTACION, ETC,. SEÑALANDO LA SUPERFICIE APROXIMADA DE CADA UNO DE ELLOS.

SE CUMPLIMENTARAN LOS APARTADOS QUE FIGURAN EN EL ANEXO.

ESPECIALMENTE SE CONSIGNARAN LOS ESTADOS DE CONSERVACION, ADECUACION Y SUFICIENCIA.

4. REGIMEN DE TENENCIA

SE INDICARA SI LA EXPLOTACION ES DIRECTA POR EL PROPIETARIO O NO; EN EL PRIMER CASO SE RESEÑARA SI ES A TITULO INDIVIDUAL, ENTIDAD AGRARIA O SOCIEDAD MERCANTIL; EN EL SEGUNDO CASO SI ES ARRENDAMIENTO, APARCERIA U OTRA FORMA, RESEÑANDO SUS CARACTERISTICAS Y DURACION.

5. INFORMACION DEL MERCADO

SE DESCRIBIRAN LAS CARACTERISTICAS DE LA OFERTA Y DEMANDA EN EL ENTORNO O COMARCA.

SE INVESTIGARAN LAS TRANSACCIONES RECIENTES EN EL ENTORNO, DE LAS QUE SE TENGA CONOCIMIENTO, SOBRE FINCAS DE CARACTERISTICAS SEMEJANTES A LA OBJETO DE TASACION; EN EL CASO DE QUE EN DICHO ENTORNO NO SEA POSIBLE OBTENER INFORMACION POR LA INEXISTENCIA DE OFERTA O TRANSACCIONES SE ANALIZARAN LAS CORRESPONDIENTES A LA COMARCA, U OTRAS DE CARACTERISTICAS SIMILARES.

COMO CONCLUSION DE ESTA INFORMACION SE DETERMINARAN LOS PRECIOS UNITARIOS DE MERCADO PARA CADA UNA DE LAS CLASES QUE A EFECTOS DE ANALISIS HAN SIDO CONSIDERADAS PARA LA FINCA OBJETO DE TASACION.

6. ANALISIS TECNICO-ECONOMICO

PARA LA DETERMINACION DE LA RENTA IMPUTABLE A LA FINCA EN SU EXPLOTACION NORMAL SE PROCEDE AL ANALISIS TECNICO-ECONOMICO DE LA MISMA. EN LOS SUPUESTOS EN LOS QUE LA FINCA ESTE ARRENDADA, LA RENTA CONSTITUYE UN DATO CONOCIDO.

LOS RESULTADOS DE LA EXPLOTACION DE LA FINCA SE DETERMINAN A PARTIR DE LOS RATIOS MEDIOS HABITUALES OBTENIDOS EN EXPLOTACIONES SIMILARES, CON LAS CORRECCIONES QUE PROCEDAN EN FUNCION DE LAS CIRCUNSTANCIAS ESPECIFICAS DE LA EXPLOTACION DE QUE SE TRATE. EN EL CASO DE DISPONER DE DATOS CONTABLES CONTRASTADOS, LOS RESULTADOS SE CIFRARAN COMO MEDIA ARITMETICA DE LOS BENEFICIOS DE LA CUENTA DE EXPLOTACION DE LOS TRES ULTIMOS AÑOS, DETERMINADOS COMO DIFERENCIA ENTRE INGRESOS Y COSTES; SE COMPUTARAN LOS PRIMEROS COMO PROCEDENTES DE LA VENTA DE PRODUCTOS AGRICOLAS Y PECUARIOS, REDUCIDOS A LA ANUALIDAD EQUIVALENTE LOS DE VENTA PERIODICA SUPERIOR A LA ANUAL Y LOS EXTRAORDINARIOS POR VENTA DE EQUIPOS O GANADO DE DESECHO; SE CONSIDERAN COMO COSTES LOS NORMALES DE EXPLOTACION, LAS ANUALIDADES EQUIVALENTES A PAGOS DE PERIODICIDAD SUPERIOR, COMO SUCEDE CON LA COMPRA DE EQUIPO O GANADO, Y LAS AMORTIZACIONES DE LAS MEJORAS COMPUTADAS CORRECTAMENTE.

DEL RESULTADO ASI OBTENIDO SE ASIGNARA A LA TIERRA LA PARTE QUE LE CORRESPONDA, LO QUE TENDRA, A EFECTOS DE ESTA NORMA, LA CONSIDERACION DE "RENTA IMPUTABLE A LA TIERRA".

7. TASACION

A EFECTOS DE TASACION SE TOMAN COMO CRITERIOS DE VALORACION LOS DOS SIGUIENTES:

- VALOR DE REALIZACION O DE MERCADO.

- VALOR DE CAPITALIZACION.

7.1. VALOR DE REALIZACION O DE MERCADO.- SE IDENTIFICA CON EL PRECIO QUE PODRIA CONSEGUIRSE EN EL MERCADO POR LA VENTA DE LA FINCA OBJETO DE TASACION, LOGRADA EN UN PERIODO RAZONABLE DE TIEMPO, SIENDO LAS PARTES COMPETENTES LIBRES E INFORMADAS.

ESTE VALOR SE ESTIMA, APLICANDO LOS PRECIOS UNITARIOS DETERMINADOS COMO CONSECUENCIA DE LA INFORMACION DE MERCADO A LA SUPERFICIE CORRESPONDIENTE A CADA UNA DE LAS CLASES QUE A EFECTOS DE ANALISIS HAN SIDO CONSIDERADAS PARA LA FINCA OBJETO DE TASACION, AÑADIENDO EL CORRESPONDIENTE A LAS MEJORAS, QUE NO ESTUVIESEN INCLUIDOS EN ELLOS.

7.2. VALOR DE CAPITALIZACION.- SE DEFINE COMO TAL LA ESTIMACION DEL PRECIO QUE UN EMPRESARIO MEDIO ESTARIA DISPUESTO A PAGAR AL CONTADO POR LA ADQUISICION DE LA FINCA EN FUNCION DE SUS EXPECTATIVAS DE RENDIMIENTO DERIVADAS DE LA EXPLOTACION DE LA MISMA.

SE CALCULA CAPITALIZANDO LA RENTA IMPUTABLE A LA FINCA, O COMO SUMA DEL VALOR DE CAPITALIZACION DE LA RENTA IMPUTABLE A LA TIERRA Y DEL VALOR ACTUAL DE LAS MEJORAS.

EL VALOR DE CAPITALIZACION DE LA RENTA IMPUTABLE A LA TIERRA SE CALCULA ACTUALIZANDO A UNA DETERMINADA TASA DE CAPITALIZACION LA RENTA ANUAL IMPUTABLE A LA MISMA CONSIDERADA COMO PERPETUA.

EL VALOR ACTUAL DE LAS MEJORAS SE CALCULA COMO SUMA DE LA ACTUALIZACION, DURANTE EL PLAZO ESTIMADO COMO VIDA UTIL DE LAS MISMAS, DE LA RENTA POR ELLAS GENERADA, Y DEL VALOR ACTUAL RESIDUAL.

LA TASA DE CAPITALIZACION TANTO PARA RENTA DE LA TIERRA COMO LA DE LAS MEJORAS SE FIJARA SEGUN LA TIPOLOGIA DE LA FINCA DE QUE SE TRATE, TENIENDO EN CUENTA QUE SE OPERA EN PESETAS CONSTANTES. COMO VALOR DE REFERENCIA SE TOMA LA DIFERENCIA EXISTENTE, EN EL MOMENTO DE LA TASACION, ENTRE LA RENTABILIDAD BRUTA DE LA DEUDA PUBLICA A LARGO PLAZO (ULTIMA EMISION), Y EL INCREMENTO DEL IPC DE LOS ULTIMOS DOCE MESES PUBLICADO POR EL INE, SIENDO CIRCUNSTANCIAS QUE DEBERAN SER TENIDAS EN CUENTA PARA BAJAR O SOBREPASAR DICHA CIFRA DE REFERENCIA EL RIESGO EN FUNCION DEL TIPO E INTENSIVIDAD DE LA EXPLOTACION Y LA LIQUIDEZ.

8. VALOR DE TASACION

SE TOMARA COMO VALOR DE TASACION EL MENOR DE LOS DOS CALCULADOS ANTERIORMENTE.

DOCUMENTACION GRAFICA

SE ADJUNTARA UN CROQUIS EN QUE SE INDIQUE CLARAMENTE LA SITUACION DE LA FINCA EN RELACION A NUCLEOS PROXIMOS, HACIENDO FIGURAR REDES VIALES DE CUALQUIER TIPO, ACCIDENTES GEOGRAFICOS NOTABLES E INFRAESTRUCTURAS PERMANENTES (CANALES DE RIEGO, LINEAS ELECTRICAS, ETC.).

SE ADJUNTARA UN SEGUNDO CROQUIS, A MAYOR ESCALA QUE EL PRIMERO EN EL QUE SE REFLEJEN LOS SUFICIENTES DETALLES QUE PERMITAN LOCALIZAR Y ACCEDER HASTA LA FINCA OBJETO DE TASACION.

1. IDENTIFICACION

1.1. UBICACION.

TERMINO MUNICIPAL ... PARAJE ...

COMARCA ... PROVINCIA ...

1.2. NOMBRE POR EL QUE SE CONOCE.

1.3. LINDEROS.

1.4. SUPERFICIE TOTAL.

SEGUN TITULO ... HA.

REAL ... HA.

1.5. FINCA REGISTRAL NUMERO.

2. ENTORNO

2.1. TIPIFICACION.

2.2. EQUIPAMIENTO.

NUCLEOS HABITUALES DE APROVISIONAMIENTOS Y SERVICIOS.

MERCADOS HABITUALES PARA VENTA DE PRODUCTOS.

NUCLEO URBANO RESIDENCIA DE EMPLEADOS.

2.3. INFRAESTRUCTURA Y SU RELACION CON LA FINCA.

ACCESO DE LA FINCA.

DISTANCIAS A CARRETERA Y ESTACION FERROCARRIL.

LINEA ELECTRICA UTILIZABLE MAS PROXIMA.

3. DESCRIPCION DE LA FINCA

3.1. CARACTERISTICAS AGROLOGICAS.

3.2. MASAS DE CULTIVO.

3.3. MEJORAS.

3.3.1. INFRAESTRUCTURA INTERIOR:

- RED VIARIA:

- ELECTRIFICACION:

RED:

POTENCIA INSTALADA:

- ABANCALAMIENTOS:

- DRENAJES:

- DEFENSA CONTRA LA EROSION:

3.3.2. REGADIO:

- AGUA DISPONIBLE.

PROCEDENCIA:

CAUDAL:

CALIDAD:

LEGALIZACION:

- INSTALACIONES.

ELEVACION:

ALTURA GEOMETRICA: ... M; BOMBA: ...

SISTEMA DE RIEGO:

3.3.3 EDIFICACIONES.

VIVIENDAS: NUMERO, SUPERFICIE Y TIPO.

ALOJAMIENTOS GANADEROS: TIPO, SUPERFICIE, CAPACIDAD.

NAVES ALMACENES: TIPO, SUPERFICIE Y DESTINO.

OTROS EDIFICIOS: TIPO, SUPERFICIE Y DESTINO.

4. REGIMEN TENENCIA

4.1 EXPLOTACION DIRECTA POR LA PROPIEDAD.

4.2 EXPLOTACION ARRENDADA:

- SUPERFICIES AFECTADAS: ... HA.

- CARACTERISTICAS ARRENDAMIENTO:

TIPO Y FECHA DE CONTRATO:

RENTA ACTUAL: PESETAS/AÑO.

FECHA RESOLUCION Y PRORROGAS:

5. INFORMACION DEL MERCADO

6. ANALISIS TECNICO-ECONOMICO

7. TASACION

7.1 VALOR DE REALIZACION O DE MERCADO.

7.2 VALOR DE CAPITALIZACION.

8. VALOR DE TASACION

9. OBSERVACIONES

(FECHA, FIRMA, SELLO DE LA SOCIEDAD DE TASACION Y NOMBRE.)