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En los últimos años se ha realizado en España una ingente tarea en materia de viviendas sociales. Este resultado no oculta, sin embargo, la insuficiencia importante que en los momentos actuales existe de este tipo de vivienda, nacida de la paulatina disminución de la inversión en vivienda en los últimos años, tanto respecto del conjunto de la inversión pública y privada, como de la realizada en el sector de la construcción.
Por otra parte, se ha producido también una desviación del destinatario de la vivienda social, que en el momento actual se encuentra en un porcentaje muy elevado en manos de personas de rentas medias y altas, como consecuencia principalmente de la falta de capacidad económica de las familias con nivel de renta baja para acceder a la propiedad de la vivienda, a pesar de los beneficios concedidos por las sucesivas disposiciones hasta ahora vigentes.
Se impone, pues, la necesidad de incrementar la inversión en vivienda al tiempo que se facilita la solvencia económica de las familias de menor nivel de renta para acceder al mercado de las viviendas sociales.
La presente norma parte del principio de que en una situación normal no debe ser el propio Estado constructor de viviendas. Al Estado le incumbe establecer los instrumentos suficientes de fomento y control para estimular a la iniciativa privada hacia el cumplimiento de una función social y para ejercer una acción de apoyo de las clases más necesitadas, debiendo limitarse la construcción directa a supuestos excepcionales a los que no alcance la iniciativa privada, a situaciones coyunturales extraordinarias y a actuaciones especiales en que el interés social lo requiera. Por ello, el criterio es el de utilizar las consignaciones presupuestarias como elemento regulador que permita a las rentas más bajas acceder a la adquisición de las viviendas, atemperando el mercado del dinero a las posibilidades reales de los adjudicatarios de viviendas.
El objeto de esta norma es, por otra parte, el de utilizar al máximo la capacidad de acción de la iniciativa privada en la construcción de viviendas sociales, para poder, en un plazo no superior a tres años, desarrollar una acción excepcional que permita cubrir las necesidades actuales.
Ante la imposibilidad de hacer frente en un período tan escaso con fondos presupuestarios a tales necesidades, la Ley instrumenta unas medidas de apoyo a la iniciativa privada a través de ayudas fiscales, acceso a las fuentes de financiación, subvenciones, etcétera, que permitan desarrollar en el período requerido el programa de construcción previsto.
El Instituto Nacional de la Vivienda actuará como eje ordenador del sistema con las entidades financieras, realizando los conciertos económicos precisos para obtener a precio de mercado o, si es posible, en condiciones más beneficiosas, los fondos que permitan hacer frente a la operación, procurando al tiempo una financiación adecuada a los adjudicatarios de viviendas sociales, para que el coste de la vivienda no supere un determinado porcentaje de sus ingresos familiares.
En esta línea también se prevé la constitución de fondos de capitalización para anticipar el acceso a la propiedad de las viviendas cuando varíe la capacidad económica de los adquirentes.
La norma establece este sistema de protección en relación únicamente con un tipo concreto de vivienda, la vivienda social, que se definirá de acuerdo con los criterios aquí establecidos, en normas administrativas ulteriores, y que sustituye a las viviendas del grupo segundo definidas en la legislación actual incluidas las de construcción directa.
Se establecen además varias medidas concretas, de las que dos merecen especial mención.
La primera consiste en autorizar al Instituto Nacional de la Vivienda a constituir asociaciones y sociedades en colaboración con Corporaciones Locales y personas públicas y privadas para ejecutar programas de construcción de viviendas sociales y adquisición de suelo. A través de este sistema puede obtenerse la máxima colaboración del Estado y los entes locales, alcanzándose en la construcción de viviendas una descentralización justa y eficaz.
Por otra parte, se dispone que las entidades sin ánimo de lucro pueden ser beneficiarias de subvenciones, instrumento a través del cual se fomenta la dedicación de tales entidades a la construcción de viviendas sociales en las mejores condiciones.
La norma, según dice su disposición final, es una norma coyuntural que sólo cubre la actuación a medio plazo del Ministerio de la Vivienda, que abordará en una futura Ley de Asentamientos Humanos, de forma unitaria, los aspectos relativos a la ordenación territorial, creación de suelo y fomento de la vivienda social.
La necesidad imperativa de poner en funcionamiento el nuevo sistema en un plazo inmediato impone la adopción urgente de las presentes medidas normativas.
En su virtud, a propuesta del Ministro de la Vivienda, previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día treinta de julio de mil novecientos setenta y seis, oída la Comisión a que se refiere el artículo trece de la Ley de Cortes, de diecisiete de julio de mil novecientos cuarentas y dos,
DISPONGO:
Uno. Se establece la categoría de «vivienda social», que sustituirá a las definidas en la Ley de Viviendas de Protección Oficial de veinticuatro de julio de mil novecientos sesenta y tres y disposiciones complementarias, como «viviendas del grupo segundo», incluidas las de construcción directa.
Dos. Las características técnicas y económicas de la categoría de vivienda social, su régimen de financiación y los condicionamientos subjetivos de sus destinatarios se regularán por Decreto, a propuesta conjunta de los Ministerios de Hacienda y de la Vivienda, en el plazo de tres meses a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, aplicándose a la categoría de «vivienda social» los beneficios fiscales y económicos que la legislación actual reconoce a las viviendas de protección oficial del grupo segundo.
Tres. El Gobierno, por Decreto, a propuesta del Ministro de la Vivienda y a iniciativa, en su caso, de los Departamentos competentes, podrá conceder el mismo régimen que se establezca para la vivienda social a las construcciones destinadas a fines públicos o sociales que hayan de preverse con arreglo a la Ley del Suelo y estén enclavadas en los grupos de vivienda social o afectadas a su utilización por sus beneficiarios.
Uno. El Instituto Nacional de la Vivienda, previa conformidad del Ministerio de Hacienda, podrá aplicar parte de sus ingresos presupuestarios a la amortización y pago de intereses de los préstamos que la Banca oficial, Banca privada y Cajas de Ahorro otorgan al Instituto con destino a la construcción de viviendas sociales, o a los adquirentes de las citadas viviendas. Por Decreto, a propuesta conjunta de los Ministerios de Hacienda y de la Vivienda, se regulará la aplicación de los referidos fondos presupuestarios.
Dos. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo tercero, el Instituto Nacional de la Vivienda podrá conceder préstamos con interés a los adquirentes de viviendas sociales. El Decreto a que hace referencia el apartado dos del artículo anterior determinará las categorías, teniendo en cuenta las circunstancias de los adquirentes de las viviendas sociales.
Los intereses de estos préstamos estarán exentos del Impuesto sobre las Rentas del Capital.
Tres. El Instituto Nacional de la Vivienda podrá adquirir viviendas edificadas por terceros o financiar su construcción siempre que reúnan las características objetivas exigidas para las viviendas sociales. La aplicación de los fondos presupuestarios correspondientes será regulada mediante Decreto a propuesta conjunta de los Ministerios de Hacienda y de la Vivienda.
Cuatro. Se autoriza, dentro de sus créditos presupuestarios, al Instituto Nacional de la Vivienda, a construir y formar parte de asociaciones y sociedades mixtas que ejecuten, en colaboración con las Corporaciones Locales y otros entes públicos o la iniciativa privada, programas de construcción de viviendas sociales y adquisición del suelo para las mismas, a petición de los particulares o de los entes públicos referidos, teniendo en cuenta circunstancias de desarrollo regional o necesidad social.
El Banco Hipotecario, dentro de los límites y con las condiciones que exija el Ministerio de Hacienda, podrá emitir cédulas par la financiación de viviendas sociales, sin perjuicio de los créditos que se destinen a igual finalidad por el Banco de Crédito a la Construcción. A dichas cédulas, que podrán declararse computables en el coeficiente de fondos públicos de las Cajas de Ahorro, no les será de aplicación lo dispuesto en el número diez del artículo veintiuno del Código de Comercio ni en el capítulo séptimo de la Ley de Régimen Jurídico de las Sociedades Anónimas, de diecisiete de julio de mil novecientos cincuenta y uno.
El capital e intereses de estas cédulas gozarán de las garantías previstas en el artículo treinta y siguientes de la Ley de Creación del Banco, de dos de diciembre de mil ochocientos setenta y dos, y sus portadores no podrán ejercer otra acción para recobrar los capitales e intereses exigibles que aquella de que pueden hacer uso directamente contra el Banco emisor.
El Instituto Nacional de la Vivienda, dentro de sus créditos presupuestarios, podrá conceder subvenciones a la construcción de viviendas sociales, en la cuantía y condiciones que se establezcan por Decreto. Tendrán preferencia para su concesión las viviendas que se promuevan por Corporaciones públicas, Asociaciones sin ánimo de lucro, Fundaciones y Cooperativas fiscalmente protegidas.
Las dotaciones a la Previsión para Inversiones que se acuerden por las entidades gravadas en el Impuesto General sobre la Renta de Sociedades y demás Entidades Jurídicas y por las personas físicas gravadas en el Impuesto sobre actividades y beneficios comerciales e industriales –Cuota de Beneficios–, que correspondan a inversiones anticipadas consistentes en la construcción de viviendas sociales, que se acepten por la Administración, y que efectivamente ser realicen desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley hasta el treinta y uno de diciembre de mil novecientos setenta y ocho, podrán alcanzar hasta el setenta y cinco por ciento del beneficio no distribuido a que se refieren los artículos treinta y cuatro y cincuenta y dos de los textos refundidos de los Impuestos citados.
Se autoriza a las Cajas de Ahorro y a la Banca privada a constituir fondos de capitalización, integrados por las aportaciones de los adjudicatarios adquirentes de viviendas sociales. Dichos fondos podrán quedar afectados al pago de la amortización e intereses de los créditos que hubiere sido preciso concretar para la adquisición de las referidas viviendas.
Los expedientes, cuya tramitación se haya iniciado al amparo de la legislación de viviendas que este Real Decreto-ley sustituye, se regirán por aquella legislación, salvo que, a petición del interesado y habida cuenta de las características de las viviendas a que el expediente se refiera y de sus destinatarios el Ministerio de la Vivienda acuerde la aplicación a las mismas del régimen derivado del presente Real Decreto-ley.
El Gobierno, en el plazo de tres meses a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley, a propuesta del Ministro de la Vivienda y previo dictamen del Consejo de Estado, aprobará un texto refundido de la Legislación de Viviendas que sustituya al de Viviendas de Protección Oficial de veinticuatro de julio de mil novecientos sesenta y tres, y que estará vigente hasta la entrada en vigor de la Ley de Asentamientos Humanos que el Gobierno debe presentar a las Cortes en el plazo de dos años.
Del presente Real Decreto-ley se dará cuenta inmediata a las Cortes.
Dado en La Coruña, a treinta de julio de mil novecientos setenta y seis.
JUAN CARLOS
El Presidente del Gobierno,
ADOLFO SUÁREZ GONZÁLEZ
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